Wat is een verhuurhypotheek?

Een verhuurhypotheek financiert een woning die niet als eigen hoofdverblijf wordt gebruikt maar aan derden wordt verhuurd. Dat doel verandert het risicoprofiel. Een gewone woonhypotheek veronderstelt meestal zelfbewoning; de voorwaarden kunnen verhuur zonder voorafgaande toestemming verbieden. Een geldverstrekker voor verhuur kijkt juist naar de waarde in verhuurde staat, kwaliteit en wettelijke hoogte van de huur, ervaring van de aanvrager, eigen middelen en de mate waarin huurinkomsten de financieringslast dragen.

Gebruik daarom niet zomaar de rente, looptijd en honderdprocentsfinanciering van een eigenwoninghypotheek. Verhuurfinanciering kent vaak een lagere maximale verhouding tussen lening en waarde, een hogere rente, andere aflossing en meer dossierkosten. De calculator laat u die aannamen zelf invoeren. Hij beweert niet dat ze bij iedere bank gelijk zijn. Vraag een aanbieder welke waardegrondslag en welke huurcomponenten worden geaccepteerd voordat u een bod op een beleggingswoning doet.

De twee grenzen: LTV en DSCR

LTV staat voor loan-to-value. Deel de lening door de marktwaarde in verhuurde staat en vermenigvuldig met honderd. Een lening van € 210.000 op € 350.000 geeft 60 procent. Met een zelfgekozen maximum van 70 procent is de waardelimiet € 245.000. Dat betekent niet dat de bank dit bedrag ook op inkomen of huur toestaat. Een lagere taxatie verlaagt de ruimte direct en vergroot het vereiste eigen geld.

DSCR staat voor debt service coverage ratio: netto operationeel resultaat gedeeld door jaarlijkse rente en aflossing. Bij een DSCR van 1,20 moet iedere euro schuldendienst door € 1,20 operationele huurmarge worden gedragen. De calculator draait de annuïteitenformule terug om het leningbedrag te vinden waarbij de gekozen minimale DSCR exact wordt bereikt. Het indicatieve maximum is de laagste uitkomst van de LTV- en DSCR-route.

Formules: effectieve huur = kale jaarhuur maal één min leegstandspercentage. NOI = effectieve huur min jaarlijkse exploitatiekosten. DSCR = NOI gedeeld door twaalf annuïtaire termijnen. Maximum volgens DSCR = maandelijkse betaalruimte omgerekend naar een annuïtaire hoofdsom. Indicatief maximum = laagste van maximum volgens waarde en maximum volgens huurdekking.

Huurinkomsten realistisch invoeren

Vul alleen de kale huur in. Voorschotten voor gas, water, elektriciteit en servicekosten zijn geen vrije opbrengst wanneer u daar uitgaven tegenover hebt. Een borg is evenmin omzet: die kan aan het einde van de huur worden terugbetaald. Controleer met de Huurprijscheck of de aanvangshuur past bij het woningwaarderingsstelsel. Sinds de Wet betaalbare huur is de puntenwaardering voor meer woningen dwingend; een hoog bedrag in een advertentie maakt een niet-toegestane huur niet financierbaar.

Leegstand omvat meer dan maanden zonder huurder. Denk aan wisseldagen, oninbare huur, een betalingsregeling en tijd voor renovatie. Bij een goed gelegen woning met lange contracten kan vier procent een scenario zijn, maar historische cijfers gaan voor. Maak ook een stressvariant met lagere huur en hogere leegstand. Huurders hebben bescherming; u kunt een lopend contract niet altijd beëindigen omdat verkoop of herfinanciering beter uitkomt.

Exploitatiekosten en netto operationeel resultaat

Het NOI bevat huur na leegstandsafslag min operationele eigenaarskosten vóór financiering en belasting. Neem regulier onderhoud, reservering voor groot onderhoud, verhuurbeheer, opstalverzekering, niet-doorbelaste eigenaarlasten, VvE-bijdragen voor eigenaarsdelen en administratieve kosten op. Verwar een reservering niet met gratis geld: ook als het dak dit jaar niet lekt, moet toekomstige vervanging uit de exploitatie kunnen worden betaald.

Rente en aflossing horen niet in het kostenveld, want de calculator trekt de volledige schuldendienst daarna af. Aankoopkosten staan eveneens apart. Belastingen verschillen naar eigendomsvorm, totale vermogenspositie en werkelijke werkzaamheden en worden niet in NOI verwerkt. Maak voor uzelf daarna een fiscale kasstroombegroting, zodat een positieve operationele marge niet wordt aangezien voor netto privé-inkomen.

Voorbeeld van de berekening

Bij een waarde van € 350.000 en € 1.900 kale maandhuur is de bruto jaarhuur € 22.800. Vier procent leegstand verlaagt dit naar € 21.888. Na € 3.200 exploitatiekosten blijft € 18.688 NOI. Het brutorendement op waarde is 6,51 procent en het nettorendement vóór financiering 5,34 procent. Deze percentages zeggen niets over waardestijging en mogen niet worden verward met rendement na belasting.

Een annuïtaire lening van € 210.000 tegen 5,5 procent voor dertig jaar vraagt ongeveer € 1.192,36 per maand. Jaarlijks is dat € 14.308,28, waardoor € 4.379,72 kasstroom vóór belasting resteert en de DSCR ongeveer 1,306 is. De eerste maand bestaat ongeveer uit € 962,50 rente en € 229,86 aflossing. Bij een minimale DSCR van 1,20 is de huurgrens circa € 228.567; de 70%-waardelimiet is € 245.000. De huurdekking is dus bepalend.

Eigen geld en aankoopkosten

Eigen geld is niet alleen de koopsom minus lening. Voor een woning die niet als hoofdverblijf dient geldt in 2026 in veel gevallen het algemene overdrachtsbelastingtarief van acht procent, maar controleer de precieze kwalificatie en datum bij Belastingdienst of notaris. Daarnaast kunnen taxatie, advies, notaris, bouwkundige keuring, financieringsfee en directe renovatie spelen. Vul het totale, voor uw dossier relevante bedrag zelf in.

Met € 350.000 waarde, € 32.000 bijkomende kosten en een lening van € 210.000 is € 172.000 eigen geld nodig. Bij het rekenkundige maximum van ongeveer € 228.567 blijft circa € 153.433 nodig. Een aanbieder kan meer buffer eisen of bepaalde kosten niet meefinancieren. Houd ook na levering een liquide reserve; al het spaargeld in de aankoop steken maakt één cv-storing of leegstandsmaand onnodig gevaarlijk.

Box 3, renteaftrek en werkelijk rendement

Een duurzaam verhuurde tweede woning en de bijbehorende schuld vallen bij privébezit doorgaans in box 3. De Belastingdienst legt uit dat de ontvangen huur in een gewone vermogenssituatie niet afzonderlijk als inkomen wordt opgegeven en exploitatiekosten niet simpelweg aftrekbaar zijn. Hypotheekrente voor de verhuurde woning is geen box-1-renteaftrek. Wel kan de schuld, na de wettelijke drempel en volgens de box-3-systematiek, relevant zijn voor het vermogen.

De fiscale behandeling kan veranderen wanneer uw werkzaamheden verder gaan dan normaal vermogensbeheer, wanneer een onderneming of bv eigenaar is, bij kort verblijf met diensten of bij gemengd privégebruik. De regeling rond werkelijk rendement en verhuurde waardering is in beweging. Gebruik daarom de box-3-calculator voor een jaarschatting en laat eigendomsvorm, leegwaarderatio, huurcontract en schuld door een adviseur beoordelen. Deze verhuurhypotheektool trekt geen fictieve belasting van de kasstroom af.

Een bestaande eigen woning gaan verhuren? Controleer vóór ondertekening de hypotheekakte, toestemming van de geldverstrekker, gemeente, VvE, verzekeraar en huurrechten. Dat de huur de huidige maandlast dekt, geeft niet automatisch toestemming en maakt de bestaande lening niet tot een verhuurhypotheek.

Rente, aflossing en herfinancieringsrisico

Het model rekent annuïtair over de volledige gekozen rekenlooptijd. In de markt kunnen zakelijke of verhuurproducten lineair, gedeeltelijk aflossingsvrij of met een kortere contractduur en restschuld werken. Een lage maandlast door een grote eindschuld verbetert de kasstroom nu, maar schuift risico naar de herfinancieringsdatum. De waarde, huur en acceptatienormen kunnen dan ongunstiger zijn.

Voer daarom ook een hogere rente, kortere aflossingsduur en lagere waarde in. Een rentevaste periode is niet hetzelfde als economische looptijd. Controleer boetevrij aflossen, rentewijziging, minimumhuur, convenanten, opslag bij hogere LTV en voorwaarden voor verkoop. Vergelijk de totale verplichting, niet alleen het eerste rentetarief.

Due diligence vóór de financieringsaanvraag

Verzamel taxatierapport in verhuurde staat, koopcontract, kadastrale gegevens, energielabel, WWS-puntentelling, huurcontract, huurbetalingen, VvE-stukken, onderhoudsplan, gemeentelijke regels en verzekerbaarheid. Onderzoek opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht, erfpacht, splitsingsakte en vergunningen. Een rekenkundig renderende woning kan juridisch niet verhuurbaar zijn.

Maak drie scenario’s: basis, tegenvaller en herstel. Laat in het tegenvallerscenario huur vijf tot tien procent dalen, leegstand stijgen, kosten toenemen en rente oplopen. Beoordeel of DSCR boven één blijft en hoeveel maanden de reserve draagt. Leg bij een bestaand pand de werkelijke onderhoudshistorie naast uw reservering. Een spreadsheet met een mooie gemiddelde kasstroom vervangt geen inspectie van dak, fundering, installaties en huurdersdossier.

Veelgestelde vragen over verhuurhypotheek

References

1. Belastingdienst. (2026). Verhuur, box 3 en hypotheekrenteaftrek.
2. Belastingdienst. (2026). Berekening box 3-inkomen 2026.
3. Rijksoverheid. (2026). Maximale huur en woningwaarderingsstelsel.
4. AFM. (2026). Hypothecair krediet en verantwoorde betaalbaarheid.