Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening waarmee verwachte overwaarde van de oude woning alvast wordt gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning. De oude woning is nog niet geleverd, dus de verkoopopbrengst is nog niet beschikbaar. Na verkoop wordt het krediet uit de opbrengst afgelost.

De constructie voorkomt dat dezelfde overwaarde tijdelijk ontbreekt, maar verplaatst verkooprisico naar het huishouden en de bank. Verkoopprijs, verkoopdatum en aflosstand kunnen afwijken. Het krediet is daarom doorgaans kortlopend, aflossingsvrij tot verkoop en duurder dan een regulier hypotheekdeel.

Verwachte netto overwaarde

Netto overwaarde = verwachte verkoopprijs − oude hypotheekschuld − verkoopkosten. €450.000 − €250.000 − €10.000 = €190.000.

Gebruik de schuld die naar verwachting bij notariële levering moet worden afgelost, inclusief eventueel ander leningdeel. Verkoopkosten kunnen makelaar, energielabel, styling, royement en herstelafspraken omvatten. De uitkomst is vóór eventuele belasting- of contractcorrectie en blijft onzeker totdat de afrekening definitief is.

Waarom een veiligheidsafslag?

Een geldverstrekker financiert meestal niet blind de volledige vraagprijsprognose. De woning kan lager worden verkocht of een bod kan na keuring wijzigen. De calculator vermindert de verwachte verkoopprijs eerst met een gekozen afslag en trekt daarna schuld en kosten af.

Met vijf procent wordt €450.000 conservatief €427.500. Na €250.000 schuld en €10.000 verkoopkosten blijft €167.500 beschikbaar. Dit is een scenario, niet het beleid van een specifieke bank. Een al onvoorwaardelijk verkochte woning kan anders worden beoordeeld dan een woning die nog niet op de markt staat.

Gewenst krediet vergelijken met ruimte

Het verschil tussen conservatieve ruimte en gewenste lening is €17.500. Een positief bedrag is veiligheidsmarge; een negatief bedrag toont hoeveel de aanvraag de eigen berekeningsruimte overschrijdt. Een bank kan desondanks een lager maximum hanteren door inkomen, verkoopstatus of voorwaarden.

Leen niet automatisch het maximum. Iedere extra euro veroorzaakt rente en moet bij verkoop worden afgelost. Bepaal hoeveel overwaarde echt nodig is voor koopsom en kosten van de nieuwe woning en behoud zo mogelijk een buffer voor dubbele lasten en tegenvallers.

Rente en totale looptijdkosten

Omdat tijdens de overbrugging meestal niet wordt afgelost, is maandrente hoofdsom maal jaarrente gedeeld door twaalf. €150.000 tegen vijf procent kost €625 per maand. Over twaalf maanden is dat €7.500; met €1.000 afsluitkosten wordt de financieringslast €8.500.

Werkelijke rente wordt vaak per dag berekend en de lening eindigt bij notariële verkoop. Een maand vertraging kost in dit voorbeeld ongeveer €625 extra, plus doorlopende lasten van beide woningen. Neem daarom een langere stresstermijn op dan de optimistische verkooptijd.

Minimale verkoopprijs zonder aflossingstekort

Om oude hypotheek, verkoopkosten en overbrugging af te lossen is minimaal €250.000 + €10.000 + €150.000 = €410.000 nodig. Bij de verwachte €450.000 blijft €40.000 over. De verkoopprijs kan dus rekenkundig €40.000 dalen voordat deze drie posten samen niet meer passen.

Dit is geen volledige break-evenprijs. Rente en afsluitkosten kunnen uit inkomen of spaargeld zijn betaald, maar als ze uit verkoopopbrengst moeten komen stijgt de benodigde prijs. Ook andere beslagen, restschulden of afspraken met mede-eigenaren veranderen de notarisafrekening.

Dubbele woonlasten toetsen

Tijdens de overgang kunnen tegelijk de oude hypotheek, nieuwe hypotheek en overbruggingsrente lopen. Daarboven komen energie, verzekeringen, gemeentelijke lasten en mogelijk VvE-bijdragen van twee woningen. De bank beoordeelt hoe deze periode kan worden gedragen.

Maak een maandbudget voor basis-, vertraagd- en stressscenario. Reserveer ook onderhoud en verkoopgereed maken. Een hoge overwaarde lost een tijdelijk kasprobleem niet op wanneer zij pas na levering vrijkomt. Houd voldoende direct beschikbaar spaargeld.

Renteaftrek bij tijdelijk twee woningen

De Belastingdienst vermeldt dat rente op een overbruggingshypotheek aftrekbaar kan zijn gedurende de maximale looptijd van dat krediet. Aflossen is niet verplicht tot de oude woning wordt verkocht. Na verkoop wordt de overbrugging eerst afgelost en vervalt de aftrek voor die lening.

Daarnaast kunnen onder voorwaarden renteperioden voor de leegstaande verkochte oude woning en de nieuwe woning gelden. Verhuur van de oude woning doorbreekt de gewone leeg-te-koopregeling tijdens de verhuur. Deze pagina berekent geen persoonlijk box-1-effect of eigenwoningforfait.

Bijleenregeling na de verkoop

Na verkoop wordt de werkelijke overwaarde vastgesteld. Die eigenwoningreserve kan de maximale eigenwoningschuld voor de nieuwe woning verlagen. Het overbruggingskrediet is tijdelijk; het voorkomt niet dat de bijleenregeling uiteindelijk wordt toegepast.

Is de opbrengst lager dan verwacht, dan daalt de eigenwoningreserve maar kan ook een aflossingstekort ontstaan. Is zij hoger, dan blijft na aflossing meer eigen geld over dat voor de nieuwe woning relevant kan zijn. Werk de voorlopige fiscale verdeling bij met de definitieve nota van afrekening.

Verkocht onder voorwaarden of nog niet verkocht

Een getekende koopovereenkomst met verstreken ontbindende voorwaarden geeft meer zekerheid dan een vraagprijs. Toch kunnen levering, financiering of juridische gebreken vertraging veroorzaken. Gebruik de afgesproken koopsom pas als de voorwaarden en bank dat toestaan.

Bij een nog niet verkochte woning hoort een conservatieve taxatie en ruimere termijn. Bespreek wat gebeurt als de maximale kredietduur afloopt: verlengen, renteaanpassing, gedwongen prijsverlaging of omzetting in andere financiering. Leg de gevolgen vooraf vast.

Documenten en afwikkeling

De adviseur en bank vragen doorgaans taxatie of verkoopovereenkomst, hypotheekopgave, bewijs verkoopkosten, koopcontract nieuwe woning en inkomensstukken. Controleer de geldigheidsduur. Laat zien welk deel van de nieuwe aankoop met overbrugging wordt gefinancierd.

Bij verkoop ontvangt de notaris de koopsom, lost de oude hypotheek en overbrugging af en verdeelt het restant. Controleer conceptafrekening, dagrente en royement. Bewaar beide koopakten, leningovereenkomst en nota’s voor aangifte en bijleenberekening.

Beslissen met drie verkoopscenario’s

Herhaal de berekening met vraagprijs, conservatieve taxatie en een extra daling. Varieer ook de looptijd. Let op het laagste resterende bedrag en de hoogste dubbele maandlast. Een plan is kwetsbaar wanneer een kleine prijsdaling direct een tekort veroorzaakt.

Overweeg eerst verkopen als financiële buffer beperkt is. Eerst kopen geeft woonzekerheid maar meer markt- en kasrisico. De juiste volgorde hangt van huishouden, woningtype, lokale verkooptijd en voorwaarden af en kan niet uit één overwaardecijfer worden afgeleid.

Rente reserveren of maandelijks betalen

Vraag of de rente maandelijks van de betaalrekening wordt geïncasseerd, aan de overbruggingsschuld wordt toegevoegd of uit een vooraf gereserveerd bedrag komt. Bijgeschreven rente verhoogt het af te lossen saldo en kan de uiteindelijke verkoopbuffer sneller verbruiken. Wanneer rente uit spaargeld wordt betaald, blijft de hoofdsom gelijk maar daalt de liquide noodreserve. Verwerk de gekozen betaalwijze in de maandplanning en in de minimale verkoopopbrengst.

Controleer daarnaast of het tarief vast of variabel is en of een renteopslag verandert wanneer de oude woning langer te koop staat. Een verlenging kan nieuwe advies-, taxatie- of administratiekosten meebrengen. Vraag vóór ondertekening om een voorbeeld bij verkoop na zes, twaalf en achttien maanden. Zo worden niet alleen het starttarief maar ook vertraging en contracteinde zichtbaar.

Veelgestelde vragen over een overbruggingshypotheek

References

De Nederlandse behandeling van rente, tijdelijke aflossingsvrijheid en beëindiging bij verkoop is gecontroleerd bij Belastingdienst: tijdelijk twee woningen en renteaftrek. Voor de aflossingseis bij oude, nieuwe en overbruggingsleningen is Belastingdienst: tijdelijk twee woningen en aflossing geraadpleegd. De gevolgen van werkelijke overwaarde en de bijleenregeling zijn gecontroleerd bij Belastingdienst: restschuld of overwaarde. Bronnen geraadpleegd op 16 juli 2026.