De maximale hypotheek heeft twee hoofdgrenzen

In Nederland wordt een woonhypotheek in de eerste plaats begrensd door draagkracht uit inkomen, de loan-to-income-toets. Daarnaast geldt de waarde van de woning, de loan-to-value-toets. Het laagste bedrag bepaalt hoeveel van de aankoop met hypotheek kan worden gefinancierd. Een hoog inkomen maakt een taxatiewaarde niet onbeperkt rekbaar en een duur huis geeft iemand met onvoldoende inkomen geen automatische leencapaciteit.

Rijksoverheid vat de hoofdregel samen als maximaal honderd procent van de woningwaarde. Daardoor worden overdrachtsbelasting, notaris, advies, taxatie, aankoopbegeleiding en een financiële buffer meestal met eigen geld betaald. Voor energiebesparende voorzieningen kan onder voorwaarden meer dan honderd procent mogelijk zijn. De tool beperkt dat extra waardedeel tot het werkelijke energiebudget en maximaal zes procent van de woningwaarde.

Toetsinkomen zorgvuldig bepalen

Gebruik inkomen dat de geldverstrekker als bestendig accepteert. Bij loondienst kan dit uit werkgeversverklaring, salarisstrook, UWV-verzekeringsbericht of perspectiefverklaring volgen. Variabele beloning, tijdelijk contract, pensioen binnen tien jaar, buitenlandse valuta, partneralimentatie en ondernemersinkomen vragen een eigen beoordeling. Tel netto salaris niet op bij bruto winst; alle bedragen moeten op dezelfde jaarlijkse bruto toetsbasis staan.

Voor twee aanvragers wordt het gezamenlijke toetsinkomen gebruikt om het financieringslastpercentage te vinden. Dat betekent niet dat elk inkomen zonder beperking meetelt. Een adviseur controleert duurzaamheid en bewijs per component. De calculator telt de twee geaccepteerde bedragen alleen rekenkundig op. Gebruik voor een ZZP’er eerst de Inkomensverklaring Ondernemer of de afzonderlijke ZZP-rekenpagina.

Het financieringslastpercentage uit de tabel

De Tijdelijke regeling hypothecair krediet bevat voor 2026 tabellen met financieringslastpercentages. De rij volgt het gezamenlijke toetsinkomen en de kolom volgt de toetsrente. Er is een tabel voor consumenten vóór AOW en een andere voor consumenten die AOW hebben bereikt. Gemengde huishoudens volgen de wettelijke regel voor de toepasselijke persoon. Omdat één onjuiste cel duizenden euro’s verschil kan maken, voert u het percentage hier zichtbaar in.

Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer wordt in beginsel de geoffreerde rente gebruikt. Bij korter dan tien jaar geldt veelal de door AFM gepubliceerde toetsrente of de hogere offerte­rente, waarbij de wettelijke toetsrente minimaal vijf procent bedraagt, tenzij de lening vóór het einde van de korte vaste periode is afgelost. Neem de rente en quote uit dezelfde toets. Een quote bij vier procent combineren met een annuïteit bij zes procent is intern tegenstrijdig.

Basisberekening: toegestane jaarlast = gezamenlijk toetsinkomen maal financieringslastpercentage min andere geaccepteerde jaarlasten. De maandlast wordt als annuïteit over maximaal dertig jaar teruggerekend naar een hoofdsom. Daarna worden alleen toepasselijke bedragen die buiten de financieringslast mogen blijven opgeteld.

Andere financiële verplichtingen verlagen de ruimte

De aanbieder moet andere verplichtingen bij de financieringslast optellen of van de toegestane last aftrekken. Denk aan persoonlijke lening, doorlopend krediet, private lease, studieschuld en alimentatie. De invloed is niet altijd gelijk aan de actuele incasso. Voor studieschuld wordt gekeken naar de wettelijke maandlast of aangepaste last na extra aflossing; bij kredietlimieten kan een normbedrag gelden.

Vul het jaareffect in dat uw adviseur heeft vastgesteld. In het voorbeeld is 27 procent van € 80.000 gelijk aan € 21.600. Na € 2.400 andere lasten resteert € 19.200 voor de hypotheek. Dat is € 1.600 per maand en geeft bij 4,5 procent over dertig jaar een basismaximum van ongeveer € 315.778. De latere uitzonderingsbedragen veranderen deze basisberekening niet.

Alleenstaande verruiming in 2026

Voor een alleenstaande vóór de AOW-leeftijd met toetsinkomen boven € 30.000 kan de aanbieder in 2026 tot € 17.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast. Voor iemand die AOW heeft bereikt noemt de regeling een inkomensgrens boven € 29.000. Deze calculator past de € 17.000 alleen toe als u bewust één aanvrager kiest, de tweede inkomensinvoer nul is en het gezamenlijke inkomen boven € 30.000 ligt.

De verruiming is geen subsidie en verlaagt de maandtermijn niet. Zij staat toe dat een extra deel boven de gewone inkomensberekening wordt bekeken. De geldverstrekker mag tot het maximum gaan en beoordeelt nog steeds betaalbaarheid. Kies de optie niet voor een huishouden met twee schuldenaren of om ontbrekend partnerinkomen te compenseren.

Energielabel en extra aankoopruimte in 2026

Een energiezuinigere woning heeft gemiddeld lagere energielasten. Daarom mag bij aankoop een labelgebonden bedrag buiten de financieringslast blijven. Voor 2026 blijft de structuur voor E tot A++ gelijk en zijn de bedragen voor zeer zuinige woningen aangepast: A+++ geeft € 25.000 en A++++ € 40.000 extra aankoopruimte. Dit is maximaal; het uiteindelijke inkomen, onderpand en acceptatiebeleid blijven gelden.

Gebruik het definitieve geldige label dat bij de woning hoort. Bij nieuwbouw kan onder voorwaarden een voorlopig label uit de koop-/aannemingsovereenkomst worden gebruikt. Een advertentielabel of door de verkoper verwachte verbetering is geen automatisch bewijs.

Energiebesparende maatregelen apart houden

Voor isolatie, warmtepomp, zonneboiler of andere kwalificerende voorziening kan extra leenruimte bestaan. De actuele Rijksoverheidstabel noemt € 20.000 bij E, F en G, € 15.000 bij C en D en € 10.000 bij B tot en met A++. Voor A+++ en A++++ is in 2026 geen afzonderlijke extra inkomensruimte voor maatregelen. De calculator neemt het laagste van uw werkelijke budget en het labelmaximum.

Het extra geld moet aantoonbaar voor de voorzieningen worden gebruikt, bijvoorbeeld via bouwdepot of energiebespaarbudget. Daarnaast begrenst de tool de totale waarderuimte op waarde plus werkelijke energiemaatregelen en maximaal 106 procent van waarde. Een inkomensverruiming van € 10.000 betekent dus niet dat u € 10.000 vrij mag besteden aan meubels of overdrachtsbelasting.

Voorbeeld stap voor stap

Twee aanvragers hebben samen € 80.000 geaccepteerd toetsinkomen. Zij nemen uit de passende tabel een quote van 27 procent en voeren € 2.400 andere jaarlast in. Het basisbudget is € 19.200. Bij toetsrente 4,5 procent en dertig jaar hoort een annuïtaire hoofdsom van circa € 315.778. Omdat er twee aanvragers zijn, is de alleenstaande verruiming nul.

De woning heeft label A of B, zodat € 10.000 aankoopruimte wordt toegevoegd. Er is ook € 10.000 werkelijk energiebudget, precies het toegestane maximum voor dit label. Het inkomensmaximum wordt ongeveer € 335.778. Bij € 350.000 woningwaarde plus € 10.000 maatregelen is de waardelimiet € 360.000. Het laagste maximum blijft dus € 335.778. Een gewenste € 330.000 ligt ongeveer € 5.778 daaronder.

De bruto annuïteit op de gewenste lening is ongeveer € 1.672,06. Dat ligt boven de basisbudgetmaand van € 1.600 omdat label- en energiedelen juist buiten de gewone financieringslastberekening worden gelaten. De werkelijke aanbieder toetst de volledige constructie en kan minder verruiming toepassen. Gebruik de extra bedragen niet als bewijs dat uw eigen huishoudbudget de hogere termijn comfortabel draagt.

NHG is een afzonderlijke grens

De gewone NHG-grens is in 2026 € 470.000 en de borgtochtprovisie is 0,4 procent. Wanneer uitsluitend voor erkende energiebesparende voorzieningen boven de gewone grens wordt geleend, kan de totale NHG-grens € 498.200 zijn. De calculator toont alleen een eenvoudige signalering op de gewone grens; zij voert geen volledige kosten-, kwaliteits- of NHG-acceptatietoets uit.

Een hypotheek kan onder de wettelijke inkomens- en waardelimiet vallen maar toch niet voor NHG kwalificeren. Omgekeerd maakt een woning onder € 470.000 het inkomen niet passend. Vergelijk offertes met en zonder NHG op rente, provisie, voorwaarden en totale kosten. Neem de provisie en advieskosten op in het benodigde eigen geld.

Maximaal lenen is niet hetzelfde als verstandig lenen

De wettelijke norm beschermt tegen overkreditering op basis van gestandaardiseerde uitgaven, maar kent uw kinderwens, onderhoudsachterstand, vervoerskosten, ondernemingsrisico en gewenste spaardoel niet. Bereken naast het maximum een comfortabele maandlast. Voeg opstalverzekering, gemeentelijke lasten, VvE, onderhoud, energie en netto belastingeffect toe.

Voer stressscenario’s uit met één inkomen, hogere rente na de rentevaste periode en onverwacht onderhoud. Houd na kosten koper een noodbuffer over. Bij een maximale LTV is een kleine waardedaling voldoende om tijdelijk geen overwaarde te hebben. Extra lenen door een goed energielabel kan rationeel zijn, maar alleen als de totale kasstroom ook zonder optimistische energiebesparing past.

Controleer de tabelcel. De vooringevulde 27 procent is uitsluitend een rekenvoorbeeld en geen automatisch opgezochte woonquote. Vervang haar door het financieringslastpercentage dat in 2026 exact past bij uw gezamenlijke toetsinkomen, rente en AOW-status.

Veelgestelde vragen over maximale hypotheek

References

1. Overheid.nl. (2026). Tijdelijke regeling hypothecair krediet en financieringslastpercentages 2026.
2. Rijksoverheid. (2026). Maximaal lenen voor een koopwoning.
3. Rijksoverheid. (2026). Leennormen hypothecair krediet 2026.
4. Rijksoverheid. (2026). Extra hypotheek voor energiebesparende maatregelen.
5. AFM. (2026). Hypotheek betalen en financieringsnormen.