Welke maandlast berekent deze pagina?

De uitkomst is de bruto betaling voor rente en aflossing volgens de gekozen vorm. Bij een annuïtaire hypotheek blijft de contractuele termijnbetaling gelijk zolang rente en voorwaarden niet veranderen. Bij lineair aflossen is de eerste maand het duurst en daalt de betaling daarna. Bij aflossingsvrij toont de pagina de rente per maand plus een eventuele vrijwillige extra aflossing; zonder extra aflossing blijft de volledige hoofdsom aan het einde openstaan.

Niet inbegrepen zijn advies, taxatie, notaris, NHG-provisie, verzekeringen, onderhoud, gemeentelijke belastingen, erfpacht, VvE-bijdrage en eventuele boeterente. Ook het belastingeffect van hypotheekrenteaftrek staat niet in de hoofdwaarde. Daardoor kun je de financieringsmechaniek zuiver vergelijken zonder te doen alsof iedere koper dezelfde netto maandlast heeft.

Annuïtaire maandtermijn

Voor een annuïteit gebruikt de berekening de maandrente en het aantal maandtermijnen. De formule is A = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ). P is de hoofdsom, r de jaarlijkse nominale rente gedeeld door twaalf en honderd, en n het aantal maanden. Bij 0% rente wordt de hoofdsom simpelweg over alle maanden verdeeld.

In het begin bestaat een groot deel van A uit rente. De rest verlaagt de schuld. In de volgende maand wordt rente berekend over een iets kleinere schuld, waardoor binnen hetzelfde termijnbedrag meer ruimte voor aflossing ontstaat. Extra aflossen verlaagt de schuld sneller. Deze simulator houdt de gewone annuïteit gelijk en gebruikt de extra betaling om de looptijd te verkorten.

Annuïtair, lineair of aflossingsvrij vergelijken

De tabel houdt de rente dertig jaar gelijk om de vormen vergelijkbaar te maken. Een echte offerte kan een kortere rentevaste periode hebben. Na afloop daarvan verandert de rente en dus de maandlast. Bij een annuïtaire lening wordt het termijnbedrag dan opnieuw berekend op basis van resterende schuld, resterende looptijd en nieuwe rente.

Extra aflossen: wat verandert er echt?

Een extra betaling verlaagt direct de schuld wanneer de geldverstrekker haar als hoofdsomaflossing verwerkt. Vanaf de volgende maand wordt rente over een lager saldo berekend. Het effect is het grootst wanneer je vroeg begint, omdat iedere bespaarde euro rente niet meer terugkomt in latere maanden. De simulator vergelijkt daarom jouw scenario met dezelfde hypotheek zonder extra maandbedrag.

Controleer voorwaarden vóór je automatiseert

Veel hypotheken laten jaarlijks een percentage boetevrij aflossen, maar het percentage en de berekeningswijze staan in de offertevoorwaarden. Boven de vrije ruimte kan een vergoeding gelden, vooral wanneer de actuele vergelijkingsrente lager is dan je contractrente. Controleer ook of de bank na extra aflossing de looptijd verkort of juist de maandtermijn verlaagt; deze pagina kiest voor looptijdverkorting.

Houd daarnaast liquide ruimte over. Geld in de woning is niet even snel beschikbaar als spaargeld. Een noodbuffer, gepland onderhoud en andere schulden met hogere rente kunnen belangrijker zijn dan maximaal aflossen. Vergelijk de zekere rentebesparing met alternatieven, maar neem ook belasting, risico en persoonlijke rust mee.

Bruto is niet netto

Voor een eigenwoningschuld kan betaalde rente onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Voor nieuwe of verhoogde leningdelen vanaf 2013 is daarvoor onder meer vereist dat de lening minimaal annuïtair of lineair in maximaal dertig jaar wordt afgelost en voor de eigen woning wordt gebruikt. In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%. Dat percentage kun je niet simpel op de hele maandtermijn toepassen: aflossing is geen aftrekbare rente en het eigenwoningforfait en andere fiscale gegevens beïnvloeden het uiteindelijke effect.

Een netto hypotheekberekening hoort daarom bij de persoonlijke aangifte en niet bij deze bruto aflossingstabel. Gebruik voor budgettering eerst de volledige bruto betaling en behandel een verwachte belastingteruggave voorzichtig. Veranderingen in inkomen, rente, woninggebruik of wetgeving kunnen de netto uitkomst wijzigen.

Maximale hypotheek is een andere vraag

Deze pagina rekent de lasten van een gekozen lening door. Zij bepaalt niet hoeveel een aanbieder je maximaal mag lenen. Voor de leencapaciteit worden onder meer toetsinkomen, toetsrente, financieringslastpercentages, studieschuld, andere kredieten, energielabel en woningwaarde gebruikt. Een bank kan bovendien individuele bewijsstukken en bestendigheid van inkomen beoordelen. Gebruik de maandlast hier dus niet als bewijs dat een bedrag automatisch financierbaar is.

Test ook een hogere rente en een kortere looptijd

Een enkele berekening op de huidige offerterente laat niet zien hoe gevoelig je budget is. Vul daarom hetzelfde leningbedrag ook in met bijvoorbeeld één of twee procentpunt extra rente. Bij een toekomstige renteherziening kan dat verschil de nieuwe annuïteit sterk verhogen, zeker wanneer de resterende schuld nog groot is. Een langere rentevaste periode kan meer zekerheid geven, maar heeft vaak een ander tarief. Vergelijk zekerheid en prijs op basis van offertes met dezelfde overige voorwaarden.

Verkort je de looptijd, dan stijgt het maandelijkse aflossingsdeel en daalt meestal de totale rente. Dat is financieel aantrekkelijk wanneer de hogere verplichte maandlast ruim binnen je budget past. Vrijwillig extra aflossen op een langere contractuele looptijd biedt meer flexibiliteit: in een dure maand kun je de extra betaling stoppen. De keerzijde is dat discipline nodig blijft en dat de contractschuld bij achterblijvende extra betalingen langzamer daalt.

Maak naast de lening een woonbegroting

Een eigenaar betaalt meer dan rente en aflossing. Reserveer afzonderlijk voor onderhoud, opstalverzekering, gemeentelijke heffingen, waterschap, energie, eventuele erfpacht en een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars. Bij een ouder huis kan onderhoud onregelmatig en fors zijn; een gemiddelde maandreservering voorkomt dat de hypotheektermijn alle beschikbare ruimte opslokt.

Neem bij aankoop ook eenmalige posten op, zoals overdrachtsbelasting wanneer die geldt, notaris, taxatie, keuring, advies en verhuizing. Deze kosten horen niet in de annuïteitenformule, maar bepalen wel hoeveel eigen geld je nodig hebt. Gebruik voor een realistische beslissing dus twee overzichten naast elkaar: het aflossingsschema van de lening en de volledige huishoudbegroting na de verhuizing.

Veelgestelde vragen over hypotheek berekenen