Wat berekent deze huurprijscalculator?

Deze module is bedoeld voor een zelfstandige woonruimte: een woning met een eigen toegang en wezenlijke voorzieningen die de bewoner niet met anderen hoeft te delen. De berekening voegt de WWS-rubrieken samen, rekent de WOZ-rubriek voor 2026 uit, rondt volgens de regels af en koppelt het hele puntentotaal aan de officiële maximale-huurprijstabel. Het resultaat is dus meer dan een willekeurige prijs per vierkante meter.

De calculator inventariseert niet elk keukenonderdeel, elk sanitair element of iedere verwarmde ruimte. Daarvoor is een volledige opname nodig. Je voert de rubriektotalen in die je met het beleidsboek of de Huurprijscheck hebt vastgesteld. Daardoor blijft zichtbaar waar een verschil ontstaat en kun je een betwiste rubriek veranderen zonder de hele woning opnieuw te beschrijven.

WWS-punten berekenen per rubriek

Het woningwaarderingsstelsel verdeelt kwaliteit over afzonderlijke onderwerpen. Vertrekken leveren in beginsel punten op voor netto vloeroppervlak. Overige ruimten, verwarming en koeling, energieprestatie, keuken, sanitair, voorzieningen voor een handicap, buitenruimte, gemeenschappelijke voorzieningen, parkeren, WOZ en bijzondere woningtypen hebben eigen regels. Tel alleen voorzieningen mee die juridisch tot het gehuurde horen en volgens de WWS-instructie waardeerbaar zijn.

De Huurcommissie rondt iedere rubriek eerst af op een kwartpunt. Vanaf een achtste punt wordt naar het volgende kwart afgerond. Pas nadat alle afgeronde rubrieken zijn samengevoegd, wordt het eindtotaal een heel getal: 0,5 of meer gaat omhoog, minder dan 0,5 omlaag. De module voert beide stappen uit, zodat 143,49 en 143,50 niet stilzwijgend in hetzelfde huursegment belanden.

Rubriektotaal = som van ieder op 0,25 afgerond onderdeel. Eindpunten = rubriektotaal afgerond op een heel punt, nadat een toepasselijke WOZ-cap is verwerkt.

Oppervlakte meten zonder bruto woonoppervlak te gebruiken

Een makelaarsadvertentie noemt vaak een gebruiksoppervlakte, maar het WWS kent eigen meetinstructies. Vertrekken en overige ruimten worden binnenmaats gemeten op 1,50 meter boven de vloer. Een hal of gang is een verkeersruimte en krijgt voor zijn oppervlak geen punten in rubriek 1 of 2. Bij een hellend dak telt alleen het gedeelte mee waar de vereiste hoogte wordt gehaald.

Meet iedere ruimte afzonderlijk, noteer twee decimalen en tel daarna gelijksoortige ruimten op. Het gezamenlijke oppervlak wordt volgens de officiële instructie op hele vierkante meters afgerond. Een vertrek moet bovendien aan voorwaarden voor minimale oppervlakte, breedte, hoogte, daglicht, ventilatie, stopcontact en lichtpunt voldoen. Een bruikbare berging kan onder de regels voor overige ruimte vallen en levert dan 0,75 punt per vierkante meter op.

WOZ-punten berekenen in 2026

Voor een WOZ-beschikking die in 2026 is vastgesteld en waardepeildatum 1 januari 2025 heeft, bestaat de normale formule uit twee delen. Deel de WOZ-waarde eerst door €16.954. Deel dezelfde waarde vervolgens door het afgeronde relevante WWS-oppervlak en daarna door €268. Tel beide ongeronde uitkomsten op en rond alleen het totaal af op een kwartpunt.

Bij €300.000 en 60 m² is deel I ongeveer 17,6949 en deel II ongeveer 18,6567. Samen is dat 36,3517, wat volgens de kwartpuntregel 36,25 WOZ-punten wordt. Dit officiële voorbeeld is ook een nuttige controle van de invoer. Gebruik niet automatisch het oppervlak uit een verkoopbrochure; voor deze rubriek tellen vertrekken, overige ruimten en bepaalde parkeerplaatsen volgens de WWS-definitie.

WOZ-punten 2026 = WOZ ÷ 16.954 + WOZ ÷ afgeronde WWS-m² ÷ 268; daarna afronden op 0,25 punt.

Hoe de 33%-cap op WOZ werkt

De WOZ-waarde mag in beginsel maximaal 33% van het totale puntenaantal vormen. Bij toepassing wordt het toegestane aantal WOZ-punten naar beneden afgerond op hele punten. De cap is relevant wanneer een woning zonder begrenzing ten minste 187 punten haalt. Is het onbegrensde totaal lager, dan wordt de cap niet toegepast, ook als de WOZ-rubriek relatief groot is.

Een bijzonder vangnet voorkomt dat een woning door de cap vanuit de vrije sector ver onder de grens zakt. Wanneer het onbegrensde totaal 187 of meer is, maar het begrensde totaal lager dan 187 uitkomt, geldt 186 punten. De Huurcommissie illustreert dit met 109 overige en 109 WOZ-punten: na de cap blijven 53 WOZ-punten en rekenkundig 162 punten over, waarna de wettelijke uitkomst 186 wordt.

Er bestaan uitzonderingen, onder meer voor specifiek omschreven kleine nieuwbouwwoningen in Amsterdam of Utrecht en bepaalde nieuwbouw uit 2015–2019. Kies de uitzonderingsoptie niet alleen omdat het resultaat gunstiger is. Bouwjaar, opleverjaar, oppervlak, regio en de vereiste punten buiten WOZ moeten met stukken worden aangetoond.

Sociale huur, middenhuur en vrije sector

Het puntental is een belangrijke indicatie van het segment, maar contractdatum en aanvangshuur kunnen juridisch eveneens relevant zijn. De Wet betaalbare huur heeft de regulering uitgebreid naar middenhuur. Bij een nieuw contract hoort de verhuurder een puntentelling te verstrekken. Voor oudere overeenkomsten kunnen overgangsregels bepalen vanaf wanneer een lagere huur afdwingbaar is.

Maximale kale huur uit de tabel van 2026

De module bevat iedere officiële tabelwaarde van 40 tot en met 250 punten per 1 januari 2026. Zo hoort bij 143 punten €932,93 per maand, bij 144 punten €939,73 en bij 186 punten €1.228,07. Een woning onder 40 punten krijgt voor deze tabel dezelfde maximale huur als 40 punten: €250,26.

Voor meer dan 250 punten schrijft het beleidsboek een afzonderlijke berekening voor. Het verschil tussen 249 en 250 punten is €6,86. Daarom wordt voor elk heel punt boven 250 precies €6,86 toegevoegd aan €1.667,40. De tabelwaarde blijft bij een woning van 187 punten of meer informatief, omdat een vrije-sectorwoning niet door het gewone WWS-maximum wordt begrensd.

Kale huur is niet hetzelfde als het maandbedrag

Vergelijk het WWS-maximum uitsluitend met de kale huur. Servicekosten voor schoonmaak, elektriciteit in gemeenschappelijke ruimten, huismeester of meubilering staan apart. Ook voorschotten voor gas, water en elektriciteit horen niet in de kale huur. Een all-inprijs moet eerst worden gesplitst voordat een zuivere WWS-vergelijking mogelijk is.

Een losse parkeerplaats, zorgcomponent of energieprestatievergoeding kan een eigen juridische grondslag hebben. Het is niet correct zulke bedragen zonder meer bij de kale huur op te tellen en vervolgens te stellen dat het WWS-maximum is overschreden. Controleer contract, jaarlijkse afrekening en specificatie. Onredelijke servicekosten kunnen via een andere procedure worden beoordeeld dan de kale aanvangshuur.

Huurverhoging berekenen voor 2026

Vanaf 1 juli 2026 is de normale maximale jaarlijkse verhoging voor sociale huur 4,1%. Vóór die datum geldt nog het 2025-maximum van 5%. Bij een sociale kale huur onder €350 kan onder voorwaarden maximaal €25 worden gevraagd in plaats van het percentage. Voor hogere inkomens bestaan bedragen van €50 of €100, afhankelijk van huishoudtype en inkomen.

Voor middenhuur is de wettelijke bovengrens in kalenderjaar 2026 6,1%; voor de vrije sector 4,4%. Een lager percentage in het huurcontract blijft bepalend. De calculator gebruikt daarom voor midden- of vrije huur het laagste van de wettelijke grens en een positief ingevoerd contractpercentage. Een verhuurder mag een lagere verhoging voorstellen en normaal gesproken niet vaker dan eenmaal per twaalf maanden verhogen.

In het gereguleerde segment kan een procentuele verhoging de huur niet rechtmatig boven de geldende maximale kale huur tillen. Daarom begrenst de module de berekende nieuwe huur bij sociale of middenhuur ook op de WWS-tabelwaarde. Staat de huidige huur al boven die waarde, dan is een inhoudelijke huurprijscontrole belangrijker dan een nieuwe verhoging.

Waarom een voorgestelde verhoging toch ongeldig kan zijn

Een rekensom beoordeelt niet de hele procedure. Een voorstel moet tijdig, duidelijk en volgens de wettelijke route worden gedaan. Onderhoudsgebreken, een onjuiste puntentelling, een te korte periode sinds de vorige verhoging of een lager contractueel beding kunnen een bezwaar ondersteunen. Bij inkomensafhankelijke sociale verhogingen gelden extra voorwaarden rond de inkomenscategorie.

De vergelijking met de voorgestelde huur zegt alleen of het bedrag binnen de hier berekende cijfergrens valt. Zij bevestigt niet dat het voorstel rechtsgeldig is. Bewaar de brief, puntentelling, huurovereenkomst, vorige verhoging, WOZ-beschikking, energielabel en meetstaat. Die documenten maken een controle door verhuurder, huurteam of Huurcommissie reproduceerbaar.

Een energielabel kan veel punten verschil maken

De energieprestatie kan afhankelijk van woningtype en geldig label positieve punten of maximaal vijftien minpunten opleveren. Een oud of verlopen label is niet automatisch bruikbaar. De Huurcommissie kijkt naar een geldige registratie en naar de situatie op de relevante peildatum. Een zeer goed label kan het segment verhogen; een slecht label kan juist een lagere maximale huur veroorzaken.

Zoek de registratie op in EP-online en controleer of adres, woningtype, opnamedatum en label kloppen. Neem niet het aantal punten over uit een willekeurige advertentie. De puntentabel verschilt tussen eengezins- en meergezinswoningen en de regels zijn door de tijd gewijzigd. Bij een geschil kan het labelafschrift belangrijker zijn dan alleen de letter op een verkoopwebsite.

Voorbeeld: van rubrieken naar een controleerbare huur

Stel dat alle rubrieken buiten WOZ samen na afronding 128 punten vormen. De WOZ-berekening levert 36,25 punten. Het ongeronde rubriektotaal is dan 164,25 en wordt uiteindelijk 164 punten. Dat valt in de middenhuur. De tabel van 2026 koppelt daar een maximale kale huur van €1.077,00 aan.

Bij een huidige kale huur van €900 is de wettelijke verhogingsgrens voor middenhuur maximaal 6,1%, dus €54,90, tenzij het contract een lager percentage noemt. De nieuwe huur wordt dan hoogstens €954,90 en blijft onder het WWS-maximum. Een voorstel van €970 overschrijdt in dit voorbeeld de jaarlijkse grens, hoewel het nog onder de puntentabel ligt. Beide toetsen moeten dus afzonderlijk worden uitgevoerd.

Veelgemaakte fouten bij huurprijs berekenen

De eerste fout is alle vierkante meters één punt geven. Bergingen kennen een andere factor, verkeersruimten tellen niet als vertrek en oppervlakken onder een laag dak kunnen afvallen. De tweede fout is de actuele WOZ-waarde met kengetallen van een ander kalenderjaar combineren. De derde fout is per tussenstap te grof afronden, waardoor het eindtotaal rond 143, 144, 186 of 187 verschuift.

Verder worden servicekosten vaak als kale huur behandeld, wordt een verlopen energielabel gebruikt of wordt de WOZ-cap zonder toets overgeslagen. Een automatische prijs per vierkante meter kan deze juridische verschillen niet oplossen. Werk per rubriek, noteer bron en meting, voeg foto’s toe en laat bij twijfel een officiële Huurprijscheck of deskundige opname uitvoeren.

Wanneer naar de Huurcommissie?

Een huurder kan de Huurcommissie onder voorwaarden vragen om de aanvangshuur, jaarlijkse verhoging, tijdelijke huurverlaging door gebreken of servicekosten te beoordelen. De juiste procedure en termijn hangen af van het soort geschil en de contractdatum. Wacht daarom niet totdat een korte wettelijke termijn is verstreken. Een gemeentelijk huurteam kan helpen met meten en dossieropbouw.

De uitkomst van deze pagina is een voorbereiding, geen uitspraak. Een officieel onderzoek kan afwijken doordat een ruimte niet kwalificeert, een voorziening door de huurder zelf is geplaatst, een uitzonderingsregel geldt of de peildatum anders ligt. Noteer de versie: deze calculator gebruikt het WWS-beleidsboek met bedragen per 1 januari 2026 en huurverhogingspercentages voor 2026.

Veelgestelde vragen over huurprijs en WWS

References

De rekenregels, rubriekafronding, WOZ-formule, WOZ-cap en voorbeelden zijn gecontroleerd in het Beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie. De bedragen komen uit de maximale-huurprijstabel per 1 januari 2026. De segmentbegrippen volgen de terminologie van de Huurcommissie. De maximale verhogingen van 4,1%, 6,1% en 4,4% zijn ontleend aan de Rijksoverheid-publicatie over huurverhoging 2026, geraadpleegd op 16 juli 2026.