Baufinanzierungsrechner: Gesamtkosten, Darlehen und Rate
Planen Sie Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Modernisierung und Eigenkapital als ein zusammenhängendes Finanzierungsbudget. Der Rechner ermittelt den Kreditbedarf, die anfängliche Monatsrate und wichtige Belastungskennzahlen für Hauskauf, Wohnungskauf oder Bauvorhaben.
Projekt und Finanzierung
Startbudget
Anfängliche Monatsrate1.604,17 €Das Eigenkapital deckt die Nebenkosten vollständig und zusätzlich 80.000,00 € des übrigen Aufwands.
Was der Baufinanzierungsrechner zusammenführt
Eine tragfähige Immobilienfinanzierung beginnt nicht mit der Kreditrate, sondern mit dem vollständigen Projektbudget. Zum Kaufpreis oder den Baukosten kommen Steuern, Notar, Grundbuch, mögliche Maklerkosten sowie Renovierung, Außenanlagen, Umzug und Liquiditätsreserve. Erst wenn diese Positionen sichtbar sind, lässt sich bestimmen, wie viel Fremdkapital tatsächlich benötigt wird.
Der Rechner addiert Kaufpreis, prozentuale Erwerbsnebenkosten und einen frei eingetragenen Betrag für Modernisierung und Reserve. Davon wird das einsetzbare Eigenkapital abgezogen. Der verbleibende Betrag ist der modellierte Finanzierungsbedarf. Aus Sollzins und anfänglicher Tilgung entsteht anschließend die Startannuität.
Diese Seite beantwortet damit eine andere Frage als ein reiner Annuitätendarlehen-Rechner. Sie plant den Weg vom Objektpreis zum benötigten Darlehen. Einen detaillierten Verlauf von Zins, Tilgung, Sondertilgung und Restschuld bildet sie bewusst nicht ab. Für eine Kreditentscheidung werden beide Perspektiven benötigt: das vollständige Anfangsbudget und der langfristige Tilgungsplan.
Die Rechnung ist keine Kreditzusage, Immobilienbewertung oder Empfehlung für eine bestimmte Finanzierungsquote. Banken prüfen Einkommen, Ausgaben, Objektwert, Sicherheiten und Kreditwürdigkeit mit eigenen Verfahren.
Vom Kaufpreis zum Gesamtaufwand
Der Kaufpreis ist nur die erste Säule. Beim Neubau müssen Grundstück, Bauvertrag, Baunebenkosten und noch nicht enthaltene Leistungen sauber getrennt werden. Bodengutachten, Vermessung, Genehmigungen, Hausanschlüsse, Baustrom, Außenanlagen und Bereitstellungszinsen können ein zunächst günstiges Angebot erheblich verteuern.
Bei einer Bestandsimmobilie gehören erkennbare Modernisierungen von Beginn an in das Konzept. Dach, Heizung, Elektrik, Fenster, Feuchtigkeit oder energetische Maßnahmen lassen sich selten sinnvoll aus der laufenden Monatsreserve finanzieren. Ein fachlicher Gebäudecheck vor dem Kauf kann Kostenrisiken sichtbar machen, ersetzt aber keine verbindlichen Handwerkerangebote.
Der freie Betrag „Modernisierung und Reserve“ fasst diese Positionen für eine erste Szenariorechnung zusammen. In der tatsächlichen Planung sollten Sie ihn in Einzelposten mit Angebot, Preisstand, Zeitpuffer und Verantwortlichkeit zerlegen. Ein pauschaler Sicherheitsaufschlag ist kein Ersatz für eine vollständige Leistungsbeschreibung.
Erwerbsnebenkosten richtig ansetzen
Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland und dem steuerpflichtigen Erwerbsvorgang ab. Das Bundesgesetz nennt einen Grundsatz von 3,5 Prozent, die Länder dürfen abweichende Steuersätze bestimmen. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die genaue Belastung kann deshalb nicht bundesweit mit einem einzigen Satz vorgegeben werden.
Im Rechner geben Sie die Summe aller kaufpreisabhängigen Nebenkosten als Prozentsatz ein. Wenn die einzelnen Posten beispielsweise 6,5 Prozent Steuer, rund zwei Prozent Notar und Grundbuch sowie 3,57 Prozent Vermittlung betragen, wären insgesamt etwa 12,07 Prozent einzutragen. Prüfen Sie, auf welche Bemessungsgrundlage jede Position angewendet wird.
Bewegliches Inventar kann unter bestimmten Voraussetzungen anders behandelt werden als Grundstück und Gebäude. Ein willkürlich hoher Inventaranteil im Kaufvertrag ist jedoch keine sichere Steuersparstrategie. Finanzamt und finanzierende Bank können Nachweise oder eine plausible Bewertung verlangen. Lassen Sie vertragliche und steuerliche Fragen fachlich prüfen.
Nebenkosten schaffen in der Regel keinen entsprechenden, separat veräußerbaren Objektwert. Bei einem frühen Verkauf können sie deshalb wirtschaftlich verloren sein. Das ist ein Grund, warum eine sehr kurze Haltedauer und eine Vollfinanzierung besondere Risiken tragen.
Eigenkapital und Kreditbedarf
Eigenkapital kann aus Bankguthaben, verkaufsfähigen Wertpapieren, Bausparguthaben oder bereits vorhandenem Grundstückswert stammen. Nicht jeder Vermögenswert ist kurzfristig und ohne Kosten verfügbar. Schätzen Sie deshalb nur Beträge als einsetzbar ein, die zum Zahlungsplan passen und deren Verwendung bewusst entschieden wurde.
Die Verbraucherzentrale nennt als grundsätzliche Orientierung 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten. Das ist keine gesetzliche Mindestquote und keine Garantie für günstige Konditionen. Objekt, Einkommen, Zinsmarkt und individuelle Risiken können eine andere Struktur rechtfertigen. Ein hoher Eigenkapitalanteil senkt typischerweise Darlehen und Rate, bindet aber Liquidität.
Setzen Sie nicht das letzte verfügbare Guthaben ein. Nach Übergabe können Reparaturen, doppelte Wohnkosten, Nachträge oder verzögerte Erstattungen auftreten. Eine echte Reserve sollte nach dem Kauf noch erreichbar sein. Deshalb gehört nur das ausdrücklich „einsetzbare“ Eigenkapital in das Feld.
Ist das Eigenkapital größer als der Gesamtaufwand, begrenzt der Rechner den Darlehensbedarf auf null. Überschüssiges Kapital wird nicht als negative Finanzierung dargestellt. Die Monatsrate ist dann ebenfalls null; laufende Eigentümerkosten bleiben selbstverständlich bestehen.
Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis
Die Kennzahl „Darlehen / Kaufpreis“ setzt den Kreditbedarf zum eingegebenen Objektpreis ins Verhältnis. Sie ist eine leicht verständliche Szenariokennzahl, aber nicht identisch mit dem bankinternen Beleihungsauslauf. Banken beziehen das Darlehen häufig auf einen vorsichtig ermittelten Beleihungswert, der unter dem Kaufpreis liegen kann.
Eine Quote von mehr als 100 Prozent bedeutet, dass nicht nur der gesamte Kaufpreis, sondern auch ein Teil der Nebenkosten oder Zusatzmaßnahmen fremdfinanziert wird. Das kann zu höheren Zinsen, strengeren Anforderungen und größerem Risiko bei Preisrückgang oder frühem Verkauf führen. Eine Quote unter 100 Prozent zeigt, dass Eigenkapital in den Objektwert fließt, sagt aber noch nichts über die Reserve aus.
Vergleichen Sie Angebote nicht allein anhand dieser Zahl. Tilgungsrechte, Zinsbindung, bereitstellungszinsfreie Zeit, Auszahlungsvoraussetzungen und Kosten können ebenso wichtig sein. Der tatsächliche Beleihungsauslauf lässt sich nur mit dem von der Bank angesetzten Wert bestimmen.
So entsteht die anfängliche Monatsrate
Bei einem Annuitätendarlehen ergibt sich die Startannuität häufig aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz. Im Beispiel führen 350.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins und zwei Prozent anfängliche Tilgung zu 5,5 Prozent Jahresannuität. Das sind 19.250 Euro pro Jahr oder 1.604,17 Euro pro Monat.
Während der vereinbarten Sollzinsbindung bleibt die Rate regelmäßig konstant. Anfangs ist der Zinsanteil hoch. Mit sinkender Restschuld nimmt er ab, während der Tilgungsanteil derselben Rate wächst. Die hier gezeigte Rate ist nur der Startwert; sie verrät nicht, wie hoch die Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren ist.
Der Sollzins ist nicht mit dem effektiven Jahreszins gleichzusetzen. Der Effektivzins berücksichtigt bestimmte preisbestimmende Kosten und den Zahlungsrhythmus. Für den Angebotsvergleich ist er wichtig, während die Annuitätsrate vertraglich aus den konkreten Konditionen entsteht.
Eine niedrige anfängliche Tilgung macht die Rate kleiner, verlängert aber die Entschuldung und erhöht die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Rechnen Sie mehrere Tilgungssätze und prüfen Sie anschließend die jeweiligen Restschulden in einem Tilgungsplan.
Tragbarkeit im Haushaltsbudget
Die Kreditrate ist nicht die gesamte monatliche Wohnbelastung. Eigentümer tragen Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Wasser, Müll, Wartung, Verwaltung, Hausgeld und Instandhaltung. Bei Eigentumswohnungen können Sonderumlagen hinzukommen. Ein Vergleich mit der bisherigen Kaltmiete unterschätzt die Belastung meist.
Erstellen Sie ein Haushaltsbudget aus dauerhaft verfügbaren Nettoeinnahmen und realistischen Ausgaben. Unregelmäßige Kosten wie Urlaub, Auto, Gesundheit oder Versicherungsjahresbeiträge müssen auf Monate verteilt werden. Boni und Überstunden sollten nur in dem Umfang eingeplant werden, in dem sie wirklich verlässlich sind.
Testen Sie Ereignisse: zeitweiser Ausfall eines Einkommens, Elternzeit, höhere Energiekosten, Reparatur und Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung. Eine Finanzierung, die nur im besten Monat funktioniert, ist nicht robust. Die nach allen Kosten verbleibende Reserve ist wichtiger als eine pauschale Prozentregel zur maximalen Rate.
Auch Altersvorsorge und andere langfristige Ziele gehören in das Budget. Eine Immobilie kann Vermögen bilden, ist aber nicht automatisch ausreichend liquide oder diversifiziert. Die Kreditrate sollte nicht jede andere Vorsorge verdrängen.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Sie ist häufig kürzer als die vollständige Rückzahlungsdauer. Nach ihrem Ende verbleibt eine Restschuld, sofern kein Volltilgerdarlehen vereinbart wurde. Für diese Restschuld wird ein neuer Zins benötigt.
Ein Stressszenario mit höheren Anschlusszinsen zeigt, ob die spätere Rate tragbar bleibt. Entscheidend ist die dann offene Restschuld. Eine höhere Tilgung heute kostet monatlich mehr, reduziert aber das Zinsänderungsrisiko der Zukunft. Eine längere Bindung schafft Planungssicherheit, kann jedoch mit einem Zinsaufschlag verbunden sein.
Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel erhöhen Flexibilität, wenn sie im Vertrag vorgesehen sind. Lesen Sie Grenzen, Fristen und Berechnungsbasis genau. Eine theoretisch mögliche Sondertilgung hilft nicht, wenn dafür keine realistische Liquidität vorhanden ist.
Bei Bauprojekten kann außerdem der Zeitpunkt der Auszahlung wichtig sein. Nach einer bereitstellungszinsfreien Phase können Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Darlehensteile anfallen. Diese Kosten stecken nicht in der Startannuität dieses Rechners.
Kaufen, bauen oder weiter mieten vergleichen
Die Monatsrate allein beweist nicht, dass Kaufen günstiger als Mieten ist. Zum Kauf gehören Nebenkosten, Instandhaltung, Finanzierungskosten und gebundenes Eigenkapital. Gleichzeitig baut die Tilgung Vermögen auf. Ein fairer Vergleich trennt Zinskosten, Tilgung, laufende Eigentümerkosten und entgangene Rendite alternativer Kapitalanlagen.
Die erwartete Wertsteigerung ist unsicher und lokal unterschiedlich. Kaufpreis, Zustand und Haltedauer haben großen Einfluss. Hohe Nebenkosten verteilen sich wirtschaftlich günstiger auf eine lange Nutzung als auf einen Verkauf nach wenigen Jahren.
Für einen Neubau kommen Termin- und Fertigstellungsrisiken hinzu. Doppelte Miete, Bauzeitzinsen und Nachträge können die Liquidität belasten. Für Bestand können unbekannte Mängel oder Sanierungspflichten relevant sein. Kein einzelner Online-Rechner kann diese Objektprüfung ersetzen.
Nutzen Sie die Ergebnisse als Ausgangspunkt für Angebote und Beratung. Legen Sie allen Gesprächspartnern dieselben Annahmen vor, damit Zins, Rate und Eigenkapital vergleichbar bleiben. Abweichende Annahmen sollten sichtbar dokumentiert werden.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Sind zehn Prozent Nebenkosten immer richtig?
Nein. Grunderwerbsteuer, Vermittlung sowie Notar- und Grundbuchkosten unterscheiden sich. Addieren Sie die für Objekt, Bundesland und Vertrag konkreten Posten.
Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?
Der Kredit deckt dabei den Kaufpreis und zusätzlich ungefähr zehn Prozent Nebenkosten. Das erhöht Verschuldung und Risiko gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Ist die Kennzahl identisch mit dem Beleihungsauslauf?
Nein. Der Rechner teilt Darlehen durch Kaufpreis. Banken verwenden häufig einen eigenen Beleihungswert, der vom Kaufpreis abweichen kann.
Warum fehlt die Restschuld?
Diese Seite plant Gesamtaufwand und Startdarlehen. Für eine Restschuld werden zusätzlich Zinsbindung, Zahlungsplan und Sondertilgungen benötigt.
Soll das gesamte Ersparte als Eigenkapital hinein?
Nur der bewusst einsetzbare Betrag. Eine erreichbare Reserve für Reparaturen, Umzug und unerwartete Kosten sollte nach dem Erwerb verbleiben.
Ist die berechnete Rate schon die gesamte Wohnbelastung?
Nein. Laufende Eigentümerkosten, Instandhaltung, Hausgeld, Energie und mögliche Sonderumlagen kommen zur Kreditrate hinzu.