Annuitätendarlehen-Rechner: Rate und Restschuld
Berechnen Sie aus Darlehensbetrag, Sollzins und anfänglicher Tilgung die konstante Monatsrate. Die Simulation zeigt Restschuld, Zinsaufwand und Tilgung bis zum Ende der Sollzinsbindung sowie den Effekt jährlicher Sondertilgungen.
Finanzierungsdaten
Ergebnis der Zinsbindung
Konstante Monatsrate1.375,00 €Nach der Zinsbindung verbleiben rund 76,3 % des ursprünglichen Darlehens für Rückzahlung oder Anschlussfinanzierung.
Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate während der Sollzinsbindung gleich, sofern keine Vertragsänderung eintritt. Die Rate besteht aus Zins und Tilgung. Zinsen werden auf die jeweilige Restschuld berechnet. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil derselben Rate zu.
Bei Immobilienfinanzierungen wird die Rate häufig aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz abgeleitet. Ein Darlehen von 300.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt eine Jahresannuität von 5,5 Prozent des Ausgangsdarlehens, also 16.500 Euro. Geteilt durch zwölf sind das 1.375 Euro monatlich.
Der Tilgungssatz von 2 Prozent bedeutet nur, dass im ersten Jahr ungefähr zwei Prozent des ursprünglichen Darlehens regulär getilgt werden. Er ist keine Aussage, dass die Finanzierung nach 50 Jahren exakt endet. Der wachsende Tilgungsanteil beschleunigt die Rückzahlung gegenüber einer einfachen linearen Rechnung.
Zinsanteil und Tilgungsanteil
Im ersten Monat des Beispiels entstehen 300.000 × 3,5 Prozent ÷ 12 gleich 875 Euro Zinsen. Von der Rate 1.375 Euro bleiben 500 Euro Tilgung. Die neue Restschuld beträgt 299.500 Euro. Im nächsten Monat sinkt der Zins geringfügig und die Tilgung steigt entsprechend.
Der Rechner wiederholt diesen Ablauf Monat für Monat. Am Ende jedes vollen Finanzierungsjahres zieht er eine eingegebene Sondertilgung ab, jedoch nie mehr als die noch bestehende Restschuld. Dadurch werden spätere Zinsen auf einen kleineren Betrag berechnet.
Bankpläne können geringfügig abweichen, wenn Zinsen taggenau berechnet, Raten zu einem anderen Termin gebucht oder Centbeträge monatlich gerundet werden. Für die Vertragskontrolle ist der Tilgungsplan des Kreditgebers maßgeblich.
Anfängliche Tilgung sinnvoll wählen
Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Monatsrate, senkt aber die Restschuld schneller. Das reduziert die Summe der Sollzinsen und das Risiko einer hohen Anschlussfinanzierung. Eine niedrige Tilgung entlastet das aktuelle Budget, bindet den Haushalt jedoch länger an den Kredit.
Die passende Tilgung hängt von Einkommen, Rücklagen, Lebensalter, Objektkosten und Zinsbindung ab. Eine Rate sollte auch bei vorhersehbaren Belastungen tragbar bleiben. Gleichzeitig sollte sie nicht so niedrig sein, dass nach der Zinsbindung fast das gesamte Darlehen offen bleibt.
Vergleichen Sie mehrere Szenarien mit derselben Darlehenssumme und Zinsbindung. Erhöhen Sie den Tilgungssatz beispielsweise von zwei auf drei Prozent und beobachten Sie Rate und Restschuld. Der monatliche Mehrbetrag kann eine große Wirkung auf die Restschuld nach zehn oder fünfzehn Jahren haben.
Ein Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit ist nur möglich, wenn der Vertrag ein entsprechendes Recht vorsieht oder der Kreditgeber zustimmt. Flexibilität kann bei schwankendem Einkommen wertvoll sein und sollte bereits beim Angebotsvergleich berücksichtigt werden.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Die Sollzinsbindung ist nicht automatisch die Gesamtlaufzeit. Endet sie nach zehn Jahren, kann noch eine erhebliche Restschuld bestehen. Für diesen Betrag wird eine Anschlussfinanzierung benötigt, sofern er nicht aus Eigenmitteln zurückgezahlt wird.
Das künftige Zinsniveau ist unbekannt. Eine höhere Restschuld macht das Budget empfindlicher gegenüber steigenden Anschlusszinsen. Rechnen Sie deshalb ein Stressszenario: Welche Rate entstünde, wenn der neue Sollzins zwei oder drei Prozentpunkte höher liegt und die verbleibende Laufzeit begrenzt bleiben soll?
Eine lange Sollzinsbindung schafft Zinssicherheit, kann aber einen höheren Anfangszins haben. Eine kurze Bindung kann günstiger starten, überträgt das Zinsänderungsrisiko jedoch früher auf den Kreditnehmer. Der effektive Vergleich berücksichtigt Rate, Restschuld, Sonderrechte und Gesamtkosten.
Für bestimmte Immobiliendarlehen besteht nach vollständiger Auszahlung und Ablauf gesetzlicher Fristen ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Die genaue Anwendung von § 489 BGB hängt vom Vertrag und Zeitablauf ab und wird nicht in der Simulation automatisiert.
Jährliche Sondertilgung
Sondertilgungen reduzieren die Restschuld zusätzlich zur regulären Rate. Viele Verträge erlauben jährlich einen bestimmten Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme. Andere begrenzen die Zahlung, verlangen ein Entgelt oder schließen sie aus. Der Rechner unterstellt, dass der eingegebene Eurobetrag zulässig und jeweils am Jahresende fällig ist.
Je früher eine Sondertilgung erfolgt, desto länger spart sie Zinsen. Eine Zahlung von 5.000 Euro nach dem ersten Jahr wirkt stärker als dieselbe Zahlung kurz vor Ende der Zinsbindung. Das Feld „erstmals nach Jahr“ macht diesen Zeitpunkt sichtbar.
Eine Sondertilgung sollte nicht die gesamte Liquiditätsreserve aufbrauchen. Eigentümer benötigen Rücklagen für Instandhaltung, Versicherungen, Abgaben und unerwartete Reparaturen. Geld, das in der Immobilie gebunden ist, steht kurzfristig nicht ohne neue Finanzierung zur Verfügung.
Vergleichen Sie die sichere Zinsersparnis nach Steuern mit alternativer Geldanlage und persönlichem Risiko. Die Entscheidung ist nicht nur eine Renditefrage: Eine geringere Restschuld kann psychologische Sicherheit und mehr Freiheit bei der Anschlussfinanzierung bieten.
Sollzins, Effektivzins und Nebenkosten
Die Simulation verwendet den gebundenen Sollzins. Der effektive Jahreszins berücksichtigt nach der Preisangabenverordnung zusätzlich bestimmte preisbestimmende Kosten und den Zahlungsrhythmus. Für den Vergleich von Kreditangeboten ist er wichtiger, ersetzt aber nicht die Prüfung aller Vertragsbestandteile.
Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler, Gutachten und Modernisierung sind keine Zinsen des Darlehens. Wenn diese Kosten finanziert werden, müssen sie im Darlehensbetrag enthalten sein. Andernfalls fehlen sie in Rate und Restschuld.
Bereitstellungszinsen können entstehen, wenn ein Darlehen nicht innerhalb einer bereitstellungszinsfreien Zeit vollständig abgerufen wird. Bei Neubau oder Sanierung mit Teilzahlungen kann das relevant sein. Der Rechner unterstellt eine vollständig ausgezahlte Summe ab Beginn.
Eine Restschuldversicherung oder andere Zusatzprodukte können erhebliche Kosten verursachen. Prüfen Sie, ob sie freiwillig, geeignet und im Effektivzins berücksichtigt sind. Die Oberfläche addiert solche Prämien nicht.
Tilgungsplan lesen
| Position | Bedeutung | Kontrolle |
|---|---|---|
| Rate | regelmäßige Zahlung | bleibt sie in der Zinsbindung konstant? |
| Zinsanteil | Kosten auf die Restschuld | sinkt er im Zeitverlauf? |
| Tilgungsanteil | Rückzahlung des Kapitals | steigt er bei gleicher Rate? |
| Restschuld | offener Darlehensbetrag | passt sie nach Sondertilgungen? |
Ein Tilgungsplan sollte Anfangsschuld, Rate, Zins, Tilgung und neue Restschuld für jede Periode zeigen. Die Summe von Zins und Tilgung muss der Rate entsprechen. Die neue Restschuld ist die alte Restschuld minus Tilgung und Sonderzahlung.
Bei einer Abweichung prüfen Sie zuerst Buchungszeitpunkt, Rundung und Sondertilgungsdatum. Ein Rechner mit Jahresraten kann von einem Monatsplan abweichen. Dieses Modul simuliert monatlich und bucht die Sondertilgung nach jedem zwölften Monat.
Die letzte Zahlung wird auf den noch offenen Betrag begrenzt. Wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt, fallen danach keine modellierten Zinsen oder Sondertilgungen mehr an. Vertragliche Vorfälligkeitsfragen bleiben separat.
Budget und Tragbarkeit
Zur Monatsrate kommen laufende Eigentümerkosten: Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Wartung und Rücklagen. Eine Finanzierungsrate, die gerade noch in das heutige Budget passt, kann bei Reparatur, Elternzeit oder Einkommensrückgang problematisch werden.
Setzen Sie nicht sämtliche Ersparnisse als Eigenkapital ein. Erwerbsnebenkosten, Umzug und erste Maßnahmen benötigen Liquidität. Eine Reserve verhindert, dass unmittelbar nach dem Kauf teure Konsumentenkredite erforderlich werden.
Prüfen Sie die Rate mit dauerhaftem Nettoeinkommen, nicht mit unsicheren Boni. Berücksichtigen Sie Altersvorsorge und langfristige Lebensplanung. Bei zwei Einkommen sollte ein Szenario mit zeitweisem Ausfall eines Einkommens gerechnet werden.
Der Rechner ist eine mathematische Finanzierungshilfe, keine Kreditberatung oder Zusage. Vor einer Immobilienentscheidung sollten vollständige Objekt-, Haushalts- und Vertragsdaten fachlich geprüft werden.
Volltilgerdarlehen und gewünschte Zielrestschuld
Ein Volltilgerdarlehen ist so vereinbart, dass die Schuld innerhalb der festgelegten Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Die notwendige Rate wird dabei nicht aus einem frei gewählten anfänglichen Tilgungssatz, sondern aus Darlehen, Zins und gewünschter Gesamtlaufzeit bestimmt. Sie ist regelmäßig höher als bei einer Finanzierung mit verbleibender Anschlussrestschuld.
Dieser Rechner startet dagegen mit Sollzins plus anfänglicher Tilgung. Um eine annähernde Volltilgung zu untersuchen, erhöhen Sie den Tilgungssatz schrittweise, bis die angezeigte Restschuld nahe null liegt. Das ist eine Szenariosuche und keine exakte Vertragskalkulation. Ein Kreditgeber berechnet Rate, Fälligkeiten und letzte Zahlung verbindlich.
Eine Zielrestschuld kann ebenfalls bewusst gewählt werden. Wer nach zehn Jahren höchstens 150.000 Euro offen haben möchte, vergleicht verschiedene Tilgungssätze und Sonderzahlungen. Wichtig ist, dass die Zielzahl nicht nur erreichbar, sondern die dazugehörige Monatsrate dauerhaft tragbar ist.
Die Restschuld allein zeigt nicht alle Kosten. Zwei Varianten können dieselbe Zielrestschuld erreichen, aber unterschiedliche Sonderzahlungszeitpunkte und Zinsausgaben haben. Vergleichen Sie deshalb Rate, kumulierte Zinsen, eingesetzte Sondertilgungen und verbleibende Liquidität gemeinsam.
Bei einer geplanten Veräußerung vor Ende der Bindung darf die erwartete Verkaufssumme nicht als garantiert gelten. Marktwert, Verkaufsnebenkosten und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung können die Ablösung beeinflussen. Eine solide Finanzierung sollte nicht ausschließlich von einer optimistischen Preisentwicklung abhängen.
Inflation, Einkommen und reale Belastung
Eine nominal konstante Rate kann bei steigenden Einkommen im Zeitverlauf leichter tragbar werden. Das ist jedoch keine Garantie: Einkommen entwickelt sich individuell, während Lebenshaltung, Instandhaltung und Versicherungen ebenfalls teurer werden können. Die Rate sollte schon zu Beginn mit ausreichendem Puffer finanzierbar sein.
Inflation reduziert den realen Wert zukünftiger Zahlungen, ändert aber weder die vertragliche Euro-Rate noch die Restschuld. Für die Anschlussfinanzierung ist der dann geltende nominale Zins entscheidend. Eine hohe Inflation kann mit höheren Marktzinsen zusammenfallen und die neue Rate belasten.
Rechnen Sie deshalb nominale Vertragswerte nicht mit einer erwarteten Inflationsrate klein, ohne die gesamte Haushaltsentwicklung zu betrachten. Ein Stressbudget mit höheren Nebenkosten, unverändertem Einkommen und höherem Anschlusszins ist aussagekräftiger als eine einzelne optimistische Annahme.
Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen
Warum bleibt die Rate gleich?
Die Annuität ist während der Zinsbindung konstant. Sinkende Zinsen innerhalb der Rate werden durch einen wachsenden Tilgungsanteil ersetzt.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Sie beschreibt den Tilgungsanteil im ersten Jahr relativ zum ursprünglichen Darlehen. Später steigt der Tilgungsanteil bei gleicher Rate.
Ist die Zinsbindung die Laufzeit?
Nicht zwingend. Nach Ende der Zinsbindung bleibt häufig eine Restschuld, die zurückgezahlt oder neu finanziert werden muss.
Wann wirkt eine Sondertilgung am stärksten?
Je früher die Restschuld sinkt, desto länger werden Zinsen gespart. Vertragsgrenzen und Liquiditätsreserve müssen berücksichtigt werden.
Warum weicht der Bankplan um einige Euro ab?
Taggenaue Zinsen, Buchungstermine und monatliche Cent-Rundungen können vom vereinfachten mathematischen Modell abweichen.
Berechnet der Rechner den Effektivzins?
Nein. Er nutzt den Sollzins. Preisbestimmende Kosten, Auszahlungskurs und Zusatzprodukte fehlen für eine Effektivzinsberechnung.