Overwaarde is netto verkoopopbrengst min eigenwoningschuld

De fiscale overwaarde begint niet bij het verschil tussen verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs. Trek eerst verkoopkosten van de verkoopprijs af en daarna de eigenwoningschuld van de oude woning. Makelaarskosten, een verplicht energielabel, verkoopadvertenties en bepaalde taxatiekosten kunnen verkoopkosten zijn. De uitkomst vormt bij een eerste verkoop doorgaans de eigenwoningreserve.

Gebruik bij de oude schuld het fiscale box 1-bedrag, niet zonder controle het totale bedrag dat de bank aflost. Een hypotheek kan een box 3-deel bevatten door eerdere consumptieve verhoging. Daardoor kan economische cash-overwaarde afwijken van de fiscale overwaarde. De calculator veronderstelt dat het ingevoerde bedrag de juiste eigenwoningschuld is.

Voorbeeld oude woning

Bij € 400.000 verkoopprijs, € 8.000 verkoopkosten en € 250.000 eigenwoningschuld is de netto verkoopopbrengst € 392.000 en de overwaarde € 142.000. Dat is niet per definitie het bedrag dat vrij besteedbaar blijft zonder fiscaal gevolg. De bijleenregeling gebruikt deze reserve bij de maximale renteaftrek van de volgende woning.

Bijleenregeling bepaalt maximaal aftrekbare schuld

Koopt u een nieuwe eigen woning terwijl een eigenwoningreserve geldt, dan vermindert die reserve de maximale eigenwoningschuld. De hoofdsom is de aankoopprijs plus toegestane aankoopkosten en kwalificerende verbouwing min de eigenwoningreserve. Leent u meer, dan kan het meerdere wel civielrechtelijk hypotheek zijn, maar de rente daarover is fiscaal niet aftrekbaar in box 1.

In het standaardscenario is de nieuwe aankoopbasis € 525.000 + € 15.000 = € 540.000. Na aftrek van € 142.000 eigenwoningreserve is maximaal € 398.000 een eigenwoningschuld, vóór bijzondere behandeling van meegefinancierde financieringskosten. Een geplande lening van € 400.000 bevat dan volgens deze hoofdlijn € 2.000 box 3-schuld.

Aankoopkosten versus financieringskosten

Overdrachtsbelasting, aankoopmakelaar en leveringsakte kunnen tot de aankoopkosten voor de bijleenregeling behoren. Advies, taxatie voor de lening en hypotheekakte zijn financieringskosten met een aparte evenredige berekening als zij worden meegefinancierd. Stop ze niet zonder meer allemaal in één veld. Deze calculator gebruikt alleen de ingevoerde aankoop- en verbouwingsbasis en modelleert de ingewikkelde financieringskostenbreuk niet.

Eigen geld inzetten zonder uw buffer te vergeten

De kasberekening en fiscale berekening beantwoorden verschillende vragen. Voor kas kijkt de module naar spaargeld plus de volledige economische overwaarde uit de verkoop, verminderd met de gewenste buffer. Dat bedrag is inzetbaar voor de nieuwe aankoop. Is de oude woning met verlies verkocht, dan verlaagt het tekort juist de beschikbare middelen.

Een buffer beschermt tegen verhuizing, onderhoud, dubbele lasten en een tegenvallende eindafrekening. Fiscaal verandert het reserveren van cash de eigenwoningreserve niet. Houdt u € 20.000 achter terwijl u daardoor € 20.000 extra leent boven de maximale eigenwoningschuld, dan is rente over dat extra deel niet aftrekbaar. De tool toont die box 3-component afzonderlijk.

Benodigde lening versus gewenste lening

De benodigde lening is aankoopbasis min inzetbaar geld, nooit lager dan nul. De geplande lening kan daarvan afwijken door een bewust hogere buffer, een schenking, een familielening of financieringsbeperkingen. Het KPI-verschil maakt zichtbaar of de voorgenomen lening de kasbehoefte dekt. Een overschot is niet automatisch fiscaal aftrekbaar of verstandig.

Wat gebeurt er als u de overwaarde niet inbrengt?

U bent niet verplicht de verkoopopbrengst letterlijk vanaf dezelfde bankrekening naar de notaris te sturen. De fiscale uitkomst kijkt naar de eigenwoningreserve en de hoogte van de nieuwe lening. Houdt u de overwaarde als spaargeld of gebruikt u haar voor andere uitgaven, dan blijft de maximale eigenwoningschuld toch verlaagd.

Leent u € 450.000 terwijl maximaal € 398.000 kwalificeert, dan is ongeveer 88,44% van de lening box 1 en € 52.000 box 3 in deze eenvoudige vergelijking. Bij € 18.000 totale rente zou hoogstens € 15.920 volgens die verhouding aan het kwalificerende deel worden toegerekend, voordat andere voorwaarden worden beoordeeld. Ook hypotheekadvieskosten kunnen evenredig worden beperkt.

Box 3-schuld is geen volledig belastingvoordeel

Een niet-aftrekbaar leningdeel kan onder voorwaarden als schuld in box 3 meetellen, maar daar geldt een schuldendrempel en het fictieve rendementssysteem. Dat is niet gelijk aan renteaftrek tegen 35,75% of 37,56%. Reken daarom niet dat box 3 de verloren renteaftrek volledig compenseert.

Goedkopere woning en resterende reserve

Is de eigenwoningreserve hoger dan de aankoopbasis van uw nieuwe aandeel, dan kan de maximale eigenwoningschuld nul worden. Het niet-benutte restant kan doorwerken bij een partner of een latere aankoop zolang de reserve nog geldt. De calculator begrenst de maximale eigenwoningschuld op nul en laat geen negatieve lening zien.

Fiscale partners moeten elkaars eigenwoningreserve soms meenemen, ook wanneer de eigenaar van de oude en nieuwe woning verschilt. Bij uiteenlopende eigendomsverhoudingen, samenwonen, huwelijk, scheiding of aankoop op één naam is een gezamenlijke simpele som niet altijd juist. Gebruik dan de officiële rekenhulp en de eigendomsakten.

Hoe lang blijft een eigenwoningreserve bestaan?

Een eigenwoningreserve vervalt in beginsel na drie jaar, maar de precieze datum en tussentijdse mutaties tellen. Vul alleen een bestaande reserve in die direct vóór de nieuwe aankoop nog geldig is. Een reserve kan ook veranderen door verbouwing, aflossing of bijzondere vervreemding. De pagina beheert geen historische tijdlijn.

Oude woning nog niet verkocht

Wanneer u de nieuwe woning koopt vóór de oude is geleverd, is de uiteindelijke overwaarde nog onzeker. Een overbruggingshypotheek kan de verwachte verkoopopbrengst tijdelijk voorschieten. Gebruik een conservatieve verkoopprijs, verkoopkosten en actuele aflosnota om scenario’s te maken. De definitieve eigenwoningreserve volgt pas uit de werkelijke verkoop.

Maak ten minste een laag, midden- en hoog scenario voor de verkoopprijs. Controleer of de benodigde lening en buffer ook in het lage scenario passen. Dubbele hypotheekrente kan onder de verhuisregeling tijdelijk aftrekbaar zijn, maar bankvoorwaarden en maximale overbrugging staan los van de bijleenberekening op deze pagina.

Restschuld niet verbergen

Is verkoopprijs minus kosten lager dan de oude schuld, dan toont de calculator een negatieve overwaarde en minder inzetbaar geld. Dat tekort moet bij levering worden aangevuld of afzonderlijk worden gefinancierd. De oude tijdelijke renteaftrekregeling voor nieuwe restschulden geldt niet onbeperkt voor iedere recente verkoop; vraag de geldverstrekker en adviseur naar de actuele behandeling.

Controleer de notariële geldstroom

Leg verkoopnota, aflosnota van de oude bank, koopakte, nieuwe kostenraming en hypotheekofferte naast elkaar. De notaris verrekent niet alleen koopsommen en leningen, maar ook waarborgsom, zakelijke lasten en soms overbruggingskrediet. Die verrekeningen zijn niet allemaal verkoop- of aankoopkosten voor de bijleenregeling.

Bewaar de specificaties voor de aangifte. Noteer welke schuld box 1 was, welke kosten als verkoopkosten zijn gebruikt en hoe de nieuwe aankoopbasis is samengesteld. Als de voorlopige aanslag nog uitgaat van de oude renteaftrek, wijzig haar na de verhuizing. Zo sluit de maandelijkse teruggaaf beter aan op de lagere maximale eigenwoningschuld.

Situaties voor de officiële rekenhulp

Gebruik de Belastingdienst-rekenhulp bij eerdere verkopen, meerdere woningen, wisselende partners, veranderde eigendomspercentages, ondernemingsvermogen, werkruimte, tijdelijke verhuur, schenking voor de woning of meegefinancierde financieringskosten. Deze module is bedoeld voor één oude verkoop en één nieuwe reguliere aankoop.

Veelgestelde vragen over overwaarde en eigen geld

References

1. Belastingdienst. (2026). Eigen woning met overwaarde verkocht: bijleenregeling.
2. Belastingdienst. (n.d.). Overwaarde en eigenwoningreserve.
3. Belastingdienst. (n.d.). Eigenwoningschuld berekenen.
4. Belastingdienst. (n.d.). Officiële Rekenhulp Bijleenregeling.