Het eigenwoningforfait is een box 1-bijtelling

Voor een koopwoning die uw hoofdverblijf is, telt de Belastingdienst een percentage van de WOZ-waarde bij het inkomen uit werk en woning. Dat bedrag heet eigenwoningforfait. Het is geen losse gemeentelijke aanslag en wordt niet rechtstreeks aan de gemeente betaald. De bijtelling komt in de inkomstenbelasting tegenover aftrekbare hypotheekrente en bepaalde kosten van de eigen woning te staan.

Voor aangiftejaar 2026 gebruikt u in de normale situatie de WOZ-beschikking 2026, met waardepeildatum 1 januari 2025. De marktprijs van vandaag, hypotheekschuld en verkoopopbrengst zijn niet het startpunt van het forfait. Controleer objectafbakening en maak tijdig bezwaar tegen een onjuiste beschikking; een lager leningbedrag verandert de WOZ-waarde niet.

Voorbeeld met € 450.000 WOZ

Een hoofdverblijf van € 450.000 valt in de 0,35%-schijf. Het forfait voor een heel jaar is € 1.575. Zijn de aftrekbare kosten € 1.000, dan resteert vóór Hillen € 575 positieve bijtelling. Door de gedeeltelijke Hillen-aftrek wordt daarvan in 2026 niet alles belast. De calculator toont iedere tussenstap, zodat u het bedrag op de aanslag kunt volgen.

WOZ-schijven en villagrens in 2026

Tot en met € 12.500 is het forfait nihil. Boven € 12.500 tot en met € 25.000 geldt 0,10%; boven € 25.000 tot en met € 50.000 is het 0,20%; boven € 50.000 tot en met € 75.000 is het 0,25%. Van meer dan € 75.000 tot en met € 1.350.000 gebruikt u 0,35% over de volledige WOZ-waarde.

Boven € 1.350.000 werkt de tabel anders. Het vaste deel is € 4.725, gelijk aan 0,35% van € 1.350.000. Over alleen de waarde boven de grens komt 2,35%. Een woning van € 1.500.000 geeft dus € 4.725 + 2,35% × € 150.000 = € 8.250 per heel jaar. Dit hogere marginale deel staat bekend als de villabelasting.

Ondernemingswoning is een andere tabel

Voor een woning die tot ondernemingsvermogen behoort, gebruikt de ondernemer een woningforfait voor privégebruik met andere percentages. Ook een leegstaande woning tijdens tijdelijke uitzending heeft in 2026 een afzonderlijke tabel, waaronder 0,55% tot de hoge grens. Deze pagina berekent alleen het reguliere eigenwoningforfait van een hoofdverblijf. Kies geen zakelijk of uitzendscenario door simpelweg een ander WOZ-bedrag te verzinnen.

Deel van het jaar en verhuizing juist verdelen

Koopt u gedurende het jaar, verkoopt u of wisselt u van hoofdverblijf, dan wordt het forfait tijdsevenredig berekend. Gebruik het aantal kalenderdagen waarop de woning fiscaal als eigen woning gold. Bij twee woningen door verhuizing kunnen overgangsregels maken dat beide tijdelijk onder de eigenwoningregeling vallen. Bereken dan ieder object met eigen WOZ-waarde en periode en tel de toegestane bedragen samen.

De invoer vraagt 1 tot 365 dagen omdat 2026 geen schrikkeljaar is. De dag van overdracht en feitelijke hoofdverblijf kunnen aandacht vragen. Neem data uit notariële akte, BRP en aangiftevragen. De calculator deelt een heeljaarforfait lineair; hij bepaalt niet zelfstandig wanneer de oude of nieuwe woning aan de wettelijke voorwaarden voldoet.

Eigendomsaandeel en fiscale partners

Bij gezamenlijk eigendom kunnen forfait en aftrekbare rente over partners worden verdeeld volgens eigendom, schuld en fiscale regels. Partners mogen het gezamenlijke saldo eigen woning in de aangifte vaak verdelen. Vul voor een gezamenlijke huishoudraming het totale kwalificerende bedrag in, of gebruik alleen uw vastgestelde aandeel voor een individuele controle. Meng niet uw volledige WOZ-aandeel met slechts een halve rentepost.

Wet Hillen is in 2026 nog 71,867%

Is het periodeforfait hoger dan de aftrekbare rente en kosten, dan hebt u mogelijk recht op aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Sinds 2019 wordt deze aftrek afgebouwd. In 2026 is 71,867% van het positieve verschil aftrekbaar. Het niet-gecompenseerde deel is 28,133% en blijft als positief box 1-inkomen staan.

Bij het voorbeeld van € 1.575 forfait en € 1.000 kosten is het verschil € 575. De Hillen-aftrek bedraagt € 413,24. Het resterende box 1-inkomen is ongeveer € 161,76. Met 37,56% als indicatief marginaal tarief is het belastingeffect circa € 60,76. De aangifte rondt tussenstappen mogelijk anders en combineert dit met uw overige inkomen en heffingskortingen.

Vooruit- of achteraf betaalde rente

Het moment van betaling kan de Hillen-regeling niet naar believen vergroten. Vooruit- en achteraf betaalde rente moet aan de juiste periode worden toegerekend en kan het recht beïnvloeden. Een werkgeverslening vraagt eveneens aandacht. Vul dus niet uitsluitend het bedrag dat toevallig in 2026 van de bankrekening ging; gebruik het fiscaal aan 2026 toe te rekenen aftrekbare bedrag.

Van box 1-saldo naar belastingeffect

Zijn aftrekbare kosten hoger dan het forfait, dan ontstaat een negatieve eigenwoningpost. De calculator toont dat als aftrek van box 1-inkomen en zet de Hillen-aftrek op nul. Voor de globale belastingbesparing gebruikt zij maximaal 37,56% wanneer u een hoger marginaal percentage invult, omdat aftrekbare eigenwoningkosten in 2026 boven € 78.426 worden beperkt tot het tarief van de tweede schijf.

Bij een positieve bijtelling gebruikt de raming het ingevulde marginale tarief tot maximaal 49,50%. De werkelijke aanslag hangt af van inkomensschijven, heffingskortingen, verdeling tussen partners en andere aftrekposten. Het belastingeffect is daarom een indicatie. Het forfait zelf en het netto box 1-saldo zijn de sterkere controlegetallen.

Welke kosten komen tegenover het forfait?

Rente over een kwalificerende eigenwoningschuld kan aftrekbaar zijn. Ook periodieke erfpachtbetalingen en bepaalde financieringskosten kunnen meetellen. Aflossing, onderhoud, verbouwing uit eigen geld, opstalverzekering, OZB en aankoopprijs zijn niet hetzelfde als aftrekbare rente. Notaris- en advieskosten voor de hypotheek kunnen anders worden behandeld dan kosten van de eigendomsoverdracht.

Gebruik jaaroverzichten en het kostenoverzicht van de Belastingdienst. Splits een lening wanneer een deel voor auto, consumptie of niet-kwalificerende herfinanciering is gebruikt. Alleen het rente- en kostendeel dat werkelijk bij de eigenwoningschuld hoort mag in het invoerveld. Zo voorkomt u dat de calculator een te grote negatieve woningpost toont.

Controleer de berekening vóór de aangifte

Begin met de WOZ-beschikking die bij belastingjaar 2026 hoort en leg die naast het vooraf ingevulde bedrag in Mijn Belastingdienst. Noteer daarna per woning de begin- en einddatum van de eigenwoningperiode. Een koopcontract alleen bepaalt die periode niet altijd: levering, feitelijke bewoning, tijdelijke leegstand en de verhuisregeling kunnen ieder een rol spelen. Wie in één jaar van woning wisselt, bewaart daarom de leveringsakten en rekent beide objecten afzonderlijk na.

Controleer vervolgens het jaaroverzicht van de hypotheekverstrekker. Het daar vermelde rentebedrag is een nuttig vertrekpunt, maar hoeft niet volledig aftrekbaar te zijn. Denk aan een leningdeel dat niet annuïtair wordt afgelost terwijl dat wel vereist is, een verhoging die voor privé-uitgaven is gebruikt of een eigenwoningreserve na verkoop met overwaarde. Een verbouwingsdepot kan bovendien tijdens en na de depottermijn anders worden behandeld. Neem bij twijfel niet automatisch de volledige betaalde rente over.

Verschillen door afronding verklaren

Deze rekenmodule houdt centen in de tussenstappen vast en rondt de getoonde uitkomsten op twee decimalen af. De online aangifte kan hele euro’s gebruiken of posten pas na de partnerverdeling afronden. Daardoor kan een klein verschil ontstaan zonder dat WOZ-percentage of Hillen-percentage verkeerd is toegepast. Controleer eerst het ongeronde jaarforfait, vervolgens de dagbreuk en pas daarna het saldo. Een afwijking van honderden euro’s wijst meestal op een verkeerde WOZ-beschikking, een ontbrekende tweede woningperiode of een renteveld dat aflossing bevat.

Bewaar bij de uiteindelijke aangifte een korte notitie met WOZ-waarde, gebruikte kalenderdagen, kwalificerende rente, eenmalige financieringskosten en de gekozen verdeling tussen fiscale partners. Zo kunt u later reconstrueren waarom de uitkomst afwijkt van het bankoverzicht. De calculator slaat geen gegevens op en neemt geen aangiftebeslissing over; hij geeft een controleerbaar rekenpad voor één regulier hoofdverblijf.

Veelgestelde vragen over eigenwoningforfait

References

1. Belastingdienst. (2026). Eigenwoningforfait 2026 berekenen.
2. Belastingdienst. (2026). Geen of kleine eigenwoningschuld — Wet Hillen.
3. Belastingdienst. (2026). Tariefsaanpassing eigen woning bij hoog inkomen.
4. Belastingdienst. (2026). Kostenoverzicht eigen woning.