Les quatre étapes du calcul

La plus-value brute corrigée correspond donc au prix de cession net des frais, moins le prix d’acquisition majoré. Si le résultat est négatif ou nul, ce calcul standard ne génère pas d’impôt sur la plus-value. Une moins-value immobilière privée ne s’impute généralement pas comme une moins-value mobilière ; les opérations complexes doivent être examinées séparément.

Frais d’acquisition : réel ou forfait de 7,5 %

Le prix d’achat inscrit dans l’acte peut être majoré des frais effectivement supportés : droits d’enregistrement, frais de notaire et autres frais admis. Lorsque le bien a été acquis à titre onéreux et que vous ne retenez pas les justificatifs réels, l’administration autorise un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition.

Le calculateur ne choisit pas automatiquement le montant le plus élevé, car le régime réel exige des pièces et le forfait ne convient pas à toutes les acquisitions. Pour un bien reçu par donation ou succession, la valeur vénale de l’acte et les frais effectivement payés suivent des règles différentes ; ne sélectionnez pas mécaniquement le forfait de 7,5 %.

Les intérêts d’emprunt, l’assurance du prêt et le capital restant dû ne majorent pas le prix d’acquisition dans ce calcul. La plus-value fiscale peut exister même si le produit net de la vente sert principalement à rembourser la banque.

Travaux : conditions du montant réel et forfait de 15 %

Les dépenses réelles de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent majorer le prix d’acquisition sous conditions, notamment lorsqu’elles sont réalisées par une entreprise et n’ont pas déjà été déduites des revenus fonciers. L’entretien courant, la réparation locative ou le travail réalisé soi-même ne sont pas automatiquement admis.

Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, le vendeur peut retenir un forfait égal à 15 % du prix d’acquisition. Ce forfait est facultatif et ne demande pas de prouver le montant réel des travaux. Il ne s’applique pas de la même manière à un terrain nu. Le module refuse le forfait lorsque la durée saisie ne dépasse pas cinq années révolues.

Comparer réel et forfait peut changer fortement la base. Avec un achat de 200 000 €, le forfait représente 30 000 €. Des travaux justifiés de 45 000 € pourraient être plus favorables, mais uniquement si tous remplissent les conditions fiscales. Préparez factures, dates, nature des travaux et preuve qu’ils n’ont pas déjà produit un avantage fiscal.

Abattements selon la durée de détention

L’exonération liée à la durée est totale pour l’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et pour les prélèvements sociaux après trente ans. Il existe donc une période durant laquelle l’impôt à 19 % est nul alors que les prélèvements sociaux subsistent encore sur une assiette réduite.

Le nombre doit correspondre à des années révolues entre les dates d’acquisition et de cession, pas à une simple différence de millésimes. Dix années et onze mois comptent dix années pour ce barème. Le notaire calcule la durée exacte à partir des actes.

Taux de 19 %, prélèvements de 17,2 % et surtaxe

L’assiette après abattement pour l’impôt est multipliée par 19 %. L’assiette sociale, souvent différente, est multipliée par 17,2 %. Additionner 36,2 % à la plus-value brute serait donc exact uniquement sans aucun abattement et hors surtaxe.

Une taxe sur les plus-values immobilières élevées s’applique lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt dépasse 50 000 €. Son taux monte de 2 % à 6 %, avec des formules de lissage aux entrées de certaines tranches. Le module reproduit le barème BOFiP jusqu’au taux de 6 % au-dessus de 260 000 €.

La surtaxe est appréciée selon la quote-part revenant à chaque cédant dans certaines indivisions ou situations de couple. Elle ne concerne pas certaines ventes, notamment les terrains à bâtir selon la règle générale indiquée par l’administration. Le calcul agrégé de cette page ne répartit pas la propriété entre vendeurs.

Résidence principale et autres exonérations

La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est en principe exonérée, sous réserve que le logement constitue effectivement la résidence habituelle et réelle du vendeur au moment pertinent. Cocher le mode exonéré met l’imposition à zéro mais conserve le calcul économique de la plus-value pour information.

Une résidence secondaire, un logement loué ou vacant n’est pas exonéré par son seul usage passé. Des délais de vente peuvent être admis après départ de la résidence principale selon les circonstances, mais ils nécessitent une analyse factuelle. Une occupation temporaire juste avant la vente ne suffit pas à créer artificiellement l’exonération.

D’autres exonérations existent : prix de cession ne dépassant pas 15 000 €, première cession d’un logement autre que la résidence principale avec remploi sous conditions, certains vendeurs âgés ou invalides, expropriation avec remploi et règles propres aux non-résidents. Elles ne sont pas automatisées afin d’éviter une conclusion erronée à partir de quelques champs.

Exemple avec dix ans de détention

Un bien acheté 200 000 € est vendu 350 000 €. Les frais de cession sont de 10 000 €, les frais d’acquisition forfaitaires de 15 000 € et les travaux forfaitaires de 30 000 €. Le prix de cession corrigé vaut 340 000 € et le prix d’acquisition majoré 245 000 €. La plus-value brute est donc de 95 000 €.

Après dix ans, cinq années ouvrent un abattement : 30 % pour l’impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. Les assiettes deviennent respectivement 66 500 € et 87 162,50 €. L’impôt à 19 % vaut 12 635 € et les prélèvements sociaux environ 14 991,95 €.

L’assiette imposable de 66 500 € dépasse 60 000 € sans dépasser 100 000 € : la surtaxe vaut 2 %, soit 1 330 €. L’imposition totale estimée atteint 28 956,95 €. Le notaire peut aboutir à un autre résultat si une dépense est inadmissible, si la durée exacte diffère ou si une exonération s’applique.

Préparer le calcul du notaire

Rassemblez les actes d’acquisition, donation ou succession, les factures des travaux, les preuves de paiement, les diagnostics et frais supportés lors de la vente. Identifiez ce qui a déjà été déduit des revenus fonciers. Pour une indivision, précisez les quotes-parts et les dates d’entrée en propriété de chaque cédant.

Le notaire établit la déclaration, calcule l’impôt et le prélève généralement lors de la vente. La simulation sert à préparer un budget et à poser les bonnes questions ; elle ne remplace ni la déclaration 2048-IMM ni le calcul de l’officier public.

Indivision, couple et démembrement

Lorsque plusieurs personnes vendent ensemble, chacune peut avoir une quote-part, un prix d’acquisition et une durée de détention différents. Un héritier entré récemment dans l’indivision ne reprend pas nécessairement tous les paramètres d’un autre propriétaire. Additionner les chiffres puis appliquer une durée moyenne peut produire une base erronée.

La surtaxe au-delà de 50 000 € s’apprécie au niveau prévu par les textes pour chaque cédant et sa quote-part. Une plus-value globale de 80 000 € partagée à parts égales entre deux indivisaires ne se traite donc pas automatiquement comme 80 000 € pour une seule personne. Cette page possède un seul jeu de paramètres : pour préparer une indivision, faites une simulation séparée par situation homogène et laissez le notaire consolider la déclaration.

En cas de nue-propriété et d’usufruit, le prix de vente doit être ventilé entre les droits cédés selon la méthode applicable. Les valeurs d’acquisition peuvent provenir d’une donation, d’une succession ou d’un démembrement antérieur. Le forfait de 7,5 %, les travaux et les exonérations ne se transposent pas sans examen. Le simple fait que la somme des droits reconstitue la pleine propriété ne rend pas leurs historiques fiscaux identiques.

Les époux, partenaires ou concubins peuvent aussi détenir le bien selon des proportions différentes. Le régime matrimonial et l’origine propre ou commune des fonds influencent la propriété civile ; ils ne sont pas déduits des montants saisis. Relisez l’acte plutôt que d’utiliser par défaut une répartition de moitié.

Questions fréquentes sur la plus-value immobilière