Rendite-Rechner für Kapitalanlage und Mietrendite
Setzen Sie Anfangswert, Endwert, laufende Erträge, Kosten und Haltedauer in Beziehung. Das Modul zeigt Gesamtgewinn, Gesamtrendite, eine vereinfachte annualisierte Rendite sowie Brutto- und Nettoertragsrendite. Für Immobilien können Kaufnebenkosten in die Kapitalbasis aufgenommen werden.
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Renditeübersicht
Annualisierte Modellrendite7,37 % p. a.Die Annualisierung behandelt sämtliche Nettoerträge rechnerisch wie einen Wert am Periodenende. Bei zeitlich verteilten Cashflows ist eine IRR-Berechnung genauer.
Was Rendite wirklich misst
Rendite setzt wirtschaftlichen Erfolg in Beziehung zum eingesetzten Kapital. Ein Gewinn von 5.000 Euro kann bei 20.000 Euro Einsatz sehr hoch, bei 500.000 Euro Einsatz niedrig sein. Deshalb gehören Eurogewinn und Prozentwert zusammen.
Der Rechner erfasst drei Erfolgsquellen: Veränderung zwischen Anfangs- und Endwert, laufende Erträge und laufende beziehungsweise Verkaufskosten. Kaufnebenkosten vergrößern die Kapitalbasis und mindern dadurch die Rendite. Sie werden außerdem im Gesamtgewinn als anfänglicher Aufwand berücksichtigt.
Steuern und Finanzierung sind nicht automatisch enthalten. Wer mit Fremdkapital investiert, benötigt zusätzlich Zins, Tilgung, Gebühren und Eigenkapitalbezug. Die ausgewiesene Objektrendite ist nicht dasselbe wie Eigenkapitalrendite.
Rendite ist rückblickend oder szenariobasiert, keine Garantie. Marktwerte können nur geschätzt sein, Mieten ausfallen und Verkaufskosten höher liegen. Dokumentieren Sie, ob Werte tatsächlich realisiert oder nur angenommen sind.
Vier Kennzahlen auf einer Scorecard
Eine einzige Renditezahl beantwortet nicht jede Frage. Die Gesamtrendite eignet sich für den gesamten Zeitraum, die Annualisierung für Laufzeitvergleiche und die laufende Rendite für den regelmäßigen Ertrag. Wertsteigerung und Cashflow sollten getrennt sichtbar bleiben.
Gesamtgewinn korrekt aufbauen
Im Beispiel steigt der Vermögenswert von 100.000 auf 125.000 Euro, also um 25.000 Euro. Dazu kommen 8.000 Euro Erträge. Abgezogen werden 3.000 Euro laufende oder Verkaufskosten und 5.000 Euro Kaufnebenkosten. Gesamtgewinn: 25.000 Euro.
Die Kapitalbasis beträgt Anfangswert plus Einstiegskosten, hier 105.000 Euro. 25.000 geteilt durch 105.000 ergibt 23,81 Prozent Gesamtrendite. Wer Kaufnebenkosten nur im Gewinn, aber nicht in der Basis erfasst, mischt Definitionen.
Bei einer bestehenden Anlage können historische Anschaffungskosten statt aktuellem Anfangswert relevant sein. Für eine neue Entscheidung kann der heutige Marktwert die Opportunitätsbasis sein. Benennen Sie den Zweck der Rechnung.
Annualisierte Rendite als Vergleichswert
Eine Gesamtrendite von 23,81 Prozent über drei Jahre entspricht nicht 7,94 Prozent pro Jahr durch einfache Division. Renditen verknüpfen sich multiplikativ. Der Rechner bildet einen Endwertfaktor und zieht daraus die geometrische Jahreswurzel.
Im Beispiel stehen 130.000 Euro Endäquivalent einer Basis von 105.000 Euro gegenüber. Der Faktor 1,2381 ergibt über drei Jahre rund 7,37 Prozent pro Jahr. Einstiegskosten sind in der Basis, laufende Nettoerträge im Endäquivalent.
Die Methode unterstellt rechnerisch, dass alle laufenden Cashflows am Periodenende liegen. Mieten oder Ausschüttungen fließen aber früher. Für genaue, datierte Cashflows ist XIRR beziehungsweise interner Zinsfuß geeigneter.
Einfache Rendite, CAGR und IRR unterscheiden
CAGR
Die durchschnittliche geometrische Jahresrate zwischen Start- und Endwert. Sie glättet den Pfad und eignet sich bei wenigen externen Cashflows.
IRR / XIRR
Die Rate, bei der der Barwert datierter Ein- und Auszahlungen null wird. Sie berücksichtigt Zeitpunkt und Größe jedes Cashflows.
Eine zeitgewichtete Rendite trennt die Anlageperformance von Ein- und Auszahlungen. Eine geldgewichtete Rendite zeigt die persönliche Erfahrung mit den tatsächlich investierten Beträgen. Beide können bei demselben Depot unterschiedlich sein.
Dieses Modul ist eine transparente CAGR-Näherung. Es erzeugt keine IRR, weil keine einzelnen Zahlungsdaten abgefragt werden.
Laufende Brutto- und Nettorendite
Die Bruttoertragsrendite teilt den durchschnittlichen jährlichen Ertrag durch die Kapitalbasis. 8.000 Euro über drei Jahre sind 2.666,67 Euro pro Jahr; geteilt durch 105.000 Euro ergeben sich 2,54 Prozent.
Die Nettoertragsrendite zieht die eingegebenen laufenden und Verkaufskosten gleichmäßig über den Zeitraum ab. 5.000 Euro Nettoertrag über drei Jahre entsprechen 1.666,67 Euro jährlich und 1,59 Prozent. Wenn ein großer Teil der 3.000 Euro nur einmal beim Verkauf anfällt, ist diese jährliche Verteilung eine Vereinfachung.
Für Immobilien sollten Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlegbare Kosten und Leerstand berücksichtigt werden. Für Wertpapiere können Ausschüttungen, Fondskosten, Depot- und Transaktionskosten relevant sein. Brutto ist kein verfügbarer Überschuss.
Mietrendite mit vollständigem Kaufaufwand
Beim Fokus „Immobilie“ ändern sich die Feldbezeichnungen, nicht die Mathematik. Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler bilden die Kapitalbasis. Spätere Modernisierung kann als zusätzlicher Aufwand oder eigener Cashflow erfasst werden.
Erträge sind vereinnahmte Kaltmieten des gesamten Zeitraums. Umlagefähige Betriebskosten werden wirtschaftlich durch Mieter getragen, sollten aber nicht als eigener Vermieterertrag aufgebläht werden. Mietausfall und Leerstand mindern die tatsächlichen Einnahmen.
Die Wertänderung entsteht erst bei Verkauf sicher. Ein geschätzter Marktwert ist eine Momentaufnahme und kann von erzielbarem Nettoverkaufspreis abweichen. Verkaufsnebenkosten gehören in das Kostenfeld.
Bruttomietrendite nicht mit Nettomietrendite verwechseln
Die häufig beworbene Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und laufende Belastungen. Das Modul verwendet für bessere Vergleichbarkeit die gesamte Kapitalbasis. Dadurch fällt der Prozentwert meist niedriger aus.
Nettomietrendite zieht nicht umlegbare Kosten ab. Tilgung ist kein Aufwand der Immobilie, sondern Vermögensumschichtung; Kreditzinsen sind Finanzierungskosten. Für eine Eigenkapitalrendite müssen Finanzierungscashflows separat modelliert werden.
Vergleichen Sie nur Kennzahlen mit gleicher Definition. Eine Bruttorendite auf Kaufpreis ist nicht direkt mit einer Nettorendite auf Gesamtkosten vergleichbar.
Kaufnebenkosten wirken doppelt
Kaufnebenkosten erhöhen den tatsächlichen Kapitaleinsatz und reduzieren zugleich den Gewinn, wenn der Endwert nur den Vermögensgegenstand beschreibt. Im Beispiel müssen zunächst 5.000 Euro aufgeholt werden, bevor wirtschaftlich Gewinn entsteht.
Bei kurzer Haltedauer wiegen einmalige Kosten besonders schwer. Über lange Zeit können laufende Erträge sie relativieren, verschwinden aber nicht. Ein kostenlos wirkender Einstieg kann durch Spread, Ausgabeaufschlag oder Produktmantel dennoch Kosten enthalten.
Tragen Sie nur Kosten ein, die nicht bereits im Anfangswert stecken. Eine Doppelzählung verfälscht Rendite nach unten.
Wertsteigerung und Cashflow getrennt prüfen
Eine Anlage kann hohe Wertsteigerung, aber negativen laufenden Cashflow haben. Umgekehrt kann ein stabiler Ertrag mit fallendem Marktwert einhergehen. Der Gesamtgewinn verbindet beide, die Liquidität aber nicht.
Für die Haushaltsplanung ist entscheidend, wann Erträge eingehen und Kosten fällig werden. Ein rechnerisch profitables Mietobjekt kann vorübergehend zusätzliche Eigenmittel benötigen. Eine nicht ausgeschüttete Fondsrendite erhöht den Wert, zahlt aber keine Rechnung.
Erstellen Sie neben der Rendite eine Liquiditätsreihe. Markieren Sie Reserven für Reparatur, Steuern und Transaktionen.
Finanzierung und Eigenkapitalrendite
Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, wenn die Objektrendite nach Kosten über dem Finanzierungszins liegt. Es kann Verluste aber ebenso verstärken. Tilgung erhöht den Eigenkapitalanteil, ist jedoch eine Zahlung, die Liquidität bindet.
Für eine belastbare Rechnung werden Darlehensauszahlung, Eigenkapital, Zinsen, Tilgung, Gebühren, Restschuld und Verkaufserlös zeitlich erfasst. Die einfache Objektrendite in diesem Modul enthält diese Größen nicht.
Vergleichen Sie keine ungehebelte Rendite mit einem gehebelten Angebot, ohne Risiko und Zahlungsstrom offenzulegen. Zinsbindung und Anschlussfinanzierung können den späteren Überschuss verändern.
Steuern und persönliche Nettorendite
Kapitalerträge, private Veräußerungen, Vermietungseinkünfte und betriebliche Anlagen folgen unterschiedlichen Steuerregeln. Haltezeit, Werbungskosten, Abschreibung, Teilfreistellung, Freibeträge und persönlicher Steuersatz verändern die Nachsteuerrendite.
Der Rechner zieht keine Steuer ab. Eine einheitliche Quote wäre für die zusammengeführten Anwendungsfälle falsch. Berechnen Sie zuerst den wirtschaftlichen Vorsteuerfall und ergänzen Sie dann die passende Steuerwirkung.
Steuerersparnis ist kein eigenständiger Ertrag, wenn ihr reale Ausgaben gegenüberstehen. Entscheidend bleibt der Nettovermögenszuwachs nach allen Zahlungen.
Inflation und reale Rendite
Sieben Prozent nominal bei drei Prozent Inflation bedeuten nicht sieben Prozent Kaufkraftgewinn. Die reale Rate ist (1,07 ÷ 1,03) minus eins, also etwa 3,88 Prozent. Kosten und Steuern können sie weiter reduzieren.
Bei Immobilien können Mieten und Werte teilweise mit Inflation reagieren, aber nicht automatisch oder gleichzeitig. Regulierung, Standort und Instandhaltung beeinflussen die Entwicklung. Bei Anleihen und Guthaben ist der Nominalwert oft fester.
Vergleichen Sie langfristige Anlagen auf konsistenter nominaler oder realer Basis. Ein nominales Ergebnis mit einem heutigen realen Ziel zu vergleichen überschätzt die Zielerreichung.
Szenarien statt eines einzigen Endwerts
| Szenario | Endwert | Erträge | Kosten |
|---|---|---|---|
| defensiv | unter Anfangswert | mit Ausfällen | mit Reserve |
| Basis | plausible Schätzung | vertraglich erwartbar | vollständig |
| optimistisch | höherer Marktwert | stabile Einnahmen | nicht künstlich klein |
Verändern Sie Wert, Ertrag und Kosten gemeinsam plausibel. In einer schlechten Marktphase können Verkaufspreis sinken, Leerstand steigen und Transaktionskosten trotzdem anfallen. Ein optimistisches Szenario darf Kosten nicht ausblenden.
Prüfen Sie, bei welchem Endwert die Gesamtrendite null wird. Dieser Break-even verdeutlicht die Sicherheitsmarge.
Renditevergleich nachvollziehbar festhalten
Speichern Sie zu jeder Berechnung Bewertungsdatum, Quelle des Endwerts, Zeitraum der Erträge und genaue Kostenabgrenzung. Ein Verkaufspreis vor Maklerkosten ist nicht mit einem Nettoverkaufspreis vergleichbar. Ebenso darf eine prognostizierte Jahresmiete nicht neben tatsächlich vereinnahmten Dreijahreskosten stehen.
Für zwei Anlagen verwenden Sie dieselbe Kapitalbasis, Steuerstufe und Laufzeitmethode. Ergänzen Sie Risiko, Liquidität und Arbeitsaufwand, denn eine höhere Zahl kann mit stärkerer Schwankung, längerer Bindung oder persönlicher Verwaltung erkauft sein. Eine Renditetabelle ist eine Entscheidungshilfe, kein vollständiges Qualitätsurteil.
Häufige Fragen zur Rendite
Was ist der Unterschied zwischen Gewinn und Rendite?
Gewinn ist ein Eurobetrag. Rendite setzt ihn in Prozent zur eingesetzten Kapitalbasis in Beziehung.
Warum wird die Gesamtrendite nicht einfach durch Jahre geteilt?
Jahresrenditen verknüpfen sich geometrisch. Die annualisierte Rate verwendet deshalb eine Jahreswurzel.
Ist die annualisierte Rendite eine IRR?
Nein. Laufende Erträge werden als Endwertäquivalent behandelt. Für datierte Cashflows ist XIRR genauer.
Welche Miete gehört in die Mietrendite?
Regelmäßig die tatsächlich vereinnahmte Kaltmiete. Umlagefähige Betriebskosten sind kein zusätzlicher Vermieterertrag.
Sind Kreditzinsen enthalten?
Nur wenn Sie sie bewusst in das Kostenfeld aufnehmen. Eine vollständige Eigenkapitalrendite braucht aber alle Finanzierungszeitpunkte.
Warum zählen Kaufnebenkosten zur Basis?
Weil dieses Kapital ebenfalls für den Erwerb gebunden wird und wirtschaftlich verdient werden muss.