Welche Kaufnebenkosten der Rechner erfasst

Beim Immobilienkauf reicht der vereinbarte Kaufpreis nicht als Budget. Zusätzlich können Grunderwerbsteuer, notarielle Beurkundung und Vollzug, Grundbuchgebühren, Maklerprovision, Finanzierungskosten, Gutachten, Renovierung und Umzug anfallen. Das Modul bündelt die großen planbaren Positionen, hält sie aber getrennt, damit eine Bank- oder Notarrechnung später nicht mit einem pauschalen Prozentsatz verwechselt wird.

Der ausgegebene Finanzierungsbedarf ist Gesamtaufwand minus eingesetztem Eigenkapital, mindestens null. Er ist keine Kreditzusage. Banken können Kaufnebenkosten nicht oder nur eingeschränkt finanzieren, Sicherheiten anders bewerten und zusätzliche Eigenmittel fordern.

Grunderwerbsteuer mit richtiger Bemessungsgrundlage

Nach § 8 Grunderwerbsteuergesetz bemisst sich die Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einem üblichen Kauf ist das regelmäßig der Kaufpreis einschließlich bestimmter übernommener Leistungen. Der Steuersatz wird von den Ländern festgelegt und liegt je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Das Auswahlfeld enthält den recherchierten Stand für 2026, doch der im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs geltende Satz ist maßgeblich.

Bewegliche Gegenstände wie eine gebrauchte Einbauküche können bei echter, angemessener Einzelbewertung außerhalb des Grundstücksbegriffs liegen. Eine frei erfundene Aufteilung nur zur Steuerersparnis ist riskant. Werte sollten im Vertrag nachvollziehbar benannt und durch Alter, Zustand oder Belege gestützt werden. Gebäudebestandteile und wesentliche Bestandteile dürfen nicht einfach als Inventar abgezogen werden.

Der Rechner begrenzt das Inventar auf den Kaufpreis. Sonderfälle wie Erbbaurecht, Tausch, Share Deal, verbundene Bauverträge, Erwerb unter Angehörigen oder steuerfreie Vorgänge benötigen individuelle Prüfung.

Notarkosten sind keine frei verhandelbare Provision

Grundstückskaufverträge müssen notariell beurkundet werden. Notarinnen und Notare prüfen den Grundbuchstand, gestalten und beurkunden den Vertrag, veranlassen Vormerkung und Vollzug und überwachen je nach Fall Fälligkeitsvoraussetzungen. Die Gebühren sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz vorgegeben und bei gleichem Geschäft grundsätzlich nicht vom persönlichen Verhandlungsgeschick abhängig.

Eine häufig genannte Budgetgröße liegt unter oder um ein Prozent des Kaufpreises für Notartätigkeiten. Die tatsächliche Rechnung hängt von Geschäftswerten und Gebührentatbeständen ab. Eine Grundschuldbestellung für die Finanzierung, Treuhandauflagen, Vollmachten oder besondere Vertragsgestaltung erzeugen zusätzliche Gebühren. Umsatzsteuer und Auslagen kommen bei notariellen Leistungen hinzu, soweit vorgesehen.

Das Eingabefeld lässt den Schätzwert anpassen. Verwenden Sie für eine belastbare Planung eine konkrete Kosteninformation des Notariats. Ein niedriger Prozentwert im Rechner ändert die gesetzliche Rechnung nicht.

Grundbuchkosten und Eigentumsumschreibung

Gerichtskosten entstehen unter anderem für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Löschungen und Eintragung einer Grundschuld. Auch sie richten sich nach dem GNotKG und den jeweiligen Geschäftswerten. Die pauschalen 0,5 Prozent des Beispiels sind nur ein grober Budgetansatz.

Die Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Eigentümer wird der Käufer nicht bereits mit Unterschrift oder Schlüsselübergabe, sondern durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Vor der Umschreibung müssen regelmäßig Kaufpreiszahlung und steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie weitere Voraussetzungen nachgewiesen sein.

Eine Finanzierungsgrundschuld kann auf einem anderen Geschäftswert beruhen als der Kaufpreis. Wer nur Kaufpreis mal 0,5 Prozent rechnet, kann deshalb von der späteren Summe abweichen. Lassen Sie Grundschuldkosten in das Finanzierungsbudget aufnehmen.

Maklerprovision und Käuferanteil

Maklerkosten fallen nur an, wenn ein provisionspflichtiger Vertrag und ein wirksamer Anspruch bestehen. Höhe und Verteilung unterscheiden sich nach Region, Objektart und Vertragskonstellation. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gelten besondere Regeln zur Verteilung. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere zahlen, darf der Käuferanteil unter den gesetzlichen Voraussetzungen nicht höher sein als der Anteil der zuerst verpflichteten Partei.

Das Modul verlangt den tatsächlich vereinbarten Käuferprozentsatz einschließlich Umsatzsteuer. 3,57 Prozent entsprechen beispielsweise drei Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei einem provisionsfreien Kauf geben Sie null ein. Für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder nicht verbrauchende Parteien können andere Verteilungsregeln gelten.

Prüfen Sie, ob die Provision auf den gesamten Kaufpreis oder eine andere vertragliche Basis angewandt wird und wann sie fällig ist. Ein im Exposé genannter Wert gehört in die Unterlagen, nicht nur in die mündliche Erinnerung.

Renovierungsbudget realistisch aufbauen

Renovierung ist keine gesetzliche Kaufnebenkost, aber für den tatsächlichen Kapitalbedarf oft entscheidend. Trennen Sie sofort notwendige Arbeiten, energetische Maßnahmen, kosmetische Wünsche und Reserve für entdeckte Mängel. Angebote sollten Leistungsumfang, Mengen, Umsatzsteuer, Entsorgung und mögliche Nachträge enthalten.

Bei Eigentumswohnungen kommen Beschlüsse der Gemeinschaft, Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen hinzu. Der optisch gute Zustand der Wohnung sagt nichts über Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen des Gemeinschaftseigentums. Lesen Sie Protokolle und Beschlusssammlung.

Altbauten können Schadstoffe, Feuchte, veraltete Elektrik oder genehmigungsrechtliche Fragen enthalten. Ein fachkundiger Vor-Ort-Termin vor Vertragsbindung kann eine pauschale Online-Reserve nicht ersetzen. Der Rechner addiert den eingegebenen Betrag vollständig, ohne Kostensteigerung oder Bauzeit zu simulieren.

Eigenkapital und Finanzierungsbedarf

Eigenkapital sollte nicht bis auf den letzten Euro eingesetzt werden. Nach Kaufpreiszahlung bleiben laufende Hauskosten, Umzug, Einrichtung und unvorhergesehene Reparaturen. Eine Liquiditätsreserve verhindert, dass der erste Defekt sofort über teuren Konsumentenkredit finanziert werden muss.

Banken unterscheiden häufig zwischen Beleihungswert, Kaufpreis und Gesamtkosten. Nebenkosten erhöhen nicht im gleichen Maß den Wert der Sicherheit. Eine Finanzierung oberhalb des Kaufpreises kann daher höhere Zinsen oder zusätzliche Sicherheiten erfordern. Vergleichen Sie Effektivzins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrecht und Bereitstellungszins, nicht nur die anfängliche Monatsrate.

Der Kaufpreis kann außerdem über dem bankinternen Objektwert liegen. Das rechnerische Eigenkapital im Modul sagt nichts über Beleihungsauslauf oder Kreditwürdigkeit. Holen Sie vor verbindlichem Kauf eine Finanzierungsbestätigung mit ausreichendem Puffer ein.

Fälligkeit und Zahlungsabfolge

Die Positionen werden nicht zwingend am selben Tag fällig. Ein Liquiditätsplan ordnet erwartete Rechnungen den verfügbaren Eigenmitteln und Darlehensauszahlungen zu. Bei verspäteter Finanzierung können Verzugsrisiken entstehen.

Unterlagen vor dem Notartermin prüfen

• aktueller Grundbuchinhalt, Belastungen und Rechte
• Entwurf des Kaufvertrags mit ausreichender Prüfzeit
• Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse bei Wohnungseigentum
• Energieausweis und bekannte Mängelunterlagen
• Flächenangaben, Genehmigungen und Baulasten nach örtlicher Verfügbarkeit
• Maklervereinbarung und ausgewiesener Käuferanteil
• Finanzierungsbestätigung und Grundschulddaten
• plausible Inventarliste mit Einzelwerten

Rechts- und Steuerhinweis: Der Rechner ist eine Budgethilfe, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Vertrag, Steuerbescheid, GNotKG-Rechnung und Kreditunterlagen sind maßgeblich.

Szenarien statt eines einzigen Budgets rechnen

Erstellen Sie mindestens eine Basis-, eine Stress- und eine Verzichtsvariante. In der Basisvariante stehen realistische Angebote und die wahrscheinlichste Renovierung. Die Stressvariante erhöht Baukosten, berücksichtigt zusätzliche Grundschuldgebühren und lässt einen Liquiditätspuffer unberührt. Die Verzichtsvariante trennt Maßnahmen, die nach dem Einzug verschoben werden können. So wird sichtbar, ob der Kauf auch bei einer Überraschung tragfähig bleibt.

Vergleichen Sie außerdem Objekte nicht nur nach Kaufpreis. Ein provisionsfreies Objekt mit höherem Preis kann insgesamt günstiger sein als ein vermeintliches Schnäppchen mit 6,5 Prozent Steuer, 3,57 Prozent Makleranteil und sofortigem Sanierungsbedarf. Die Nebenkostenquote des Rechners bezieht sich auf den Kaufpreis; für den Vergleich sollte auch der absolute Gesamtaufwand betrachtet werden.

Ändert sich der Kaufpreis in der Verhandlung, aktualisieren sich viele Positionen proportional, aber nicht alle. Renovierung und Reserve bleiben als feste Beträge bestehen. Gesetzliche Notar- und Grundbuchgebühren folgen Tabellenstufen statt einer vollkommen glatten Prozentlinie. Das Szenario ist daher eine Budgetkurve, keine spätere Rechnungsvorschau auf den Cent.

Laufende Eigentümerkosten getrennt halten

Kaufnebenkosten fallen rund um den Erwerb an. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld, Instandhaltung, Energie, Abwasser und mögliche Erbbauzinsen sind dagegen laufende Belastungen. Sie erscheinen nicht im einmaligen Gesamtergebnis, müssen aber in die monatliche Tragfähigkeitsrechnung.

Bei einer Eigentumswohnung enthält das Hausgeld umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Der persönliche Finanzierungsplan sollte den gesamten Zahlungsabfluss berücksichtigen, auch wenn ein Teil bei Vermietung auf Mieter umgelegt werden kann. Sonderumlagen sind zusätzlich möglich.

Für ein Haus empfiehlt sich eine getrennte Instandhaltungsreserve. Alter von Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen ist wichtiger als eine pauschale Prozentregel. Kreditrate plus laufende Kosten plus Rücklage müssen auch nach Ende einer günstigen Zinsbindung bezahlbar bleiben.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten

References

• Bundesministerium der Justiz – Grunderwerbsteuergesetz
• Bundesministerium der Justiz – § 448 BGB
• Bundesministerium der Justiz – GNotKG
• Bundesnotarkammer – Notarkosten
• Notar.de – Verteilung von Maklerkosten