Kalkulator zdolności kredytu hipotecznego
Zbuduj ostrożny scenariusz maksymalnej raty i kwoty kredytu w złotych, z jawnym buforem Rekomendacji S oraz limitem 25 lat używanym do oceny zdolności.
Dane gospodarstwa i kredytu
To kalkulator scenariusza, nie bankowa decyzja kredytowa
Każdy bank korzysta z własnych modeli dochodu, kosztów utrzymania, ryzyka i historii klienta. Ten kalkulator ujawnia prostą konstrukcję: najpierw ogranicza nową ratę przez zadany DStI i przez faktyczną nadwyżkę w budżecie, potem testuje tę ratę przy oprocentowaniu podwyższonym o bufor stopy. Dzięki temu można zrozumieć zależności, ale wyświetlona kwota nie jest promesą ani ofertą.
Bank może uznać tylko część dochodu, przyjąć wyższe koszty życia, obciążyć kartę kredytową kwotą wynikającą z limitu, skrócić akceptowany okres uzyskiwania dochodu albo zastosować większy bufor. Zdolność oznacza zdolność do terminowej spłaty całego zobowiązania wraz z kosztami, a nie wyłącznie dopasowanie jednej raty.
Jak powstaje limit nowej raty?
Pierwsze ograniczenie to przyjęty procent dochodu. Przy 12 000 zł i 40% wszystkie raty mogą zajmować w modelu 4800 zł. Po odjęciu 1000 zł istniejących zobowiązań dla hipoteki pozostaje 3800 zł. Drugie ograniczenie odejmuje od dochodu koszty życia i istniejące raty. Kalkulator wybiera niższą wartość.
DStI 40% nie jest automatycznym prawem do kredytu. KNF wskazuje poziomy szczególnej ostrożności, a bank ma co najmniej raz w roku oceniać adekwatność własnych progów. Pole jest edytowalne po to, aby wykonać wariant konserwatywny, nie aby dopasować wynik do oczekiwanej ceny mieszkania.
Koszty życia muszą być kompletne
Wpisz żywność, mieszkanie, energię, transport, leczenie, edukację, ubezpieczenia, alimenty, regularne oszczędności i wydatki na osoby pozostające na utrzymaniu. Nie używaj wyłącznie czynszu. Bank może stosować własne minima zależne od liczby osób i miejsca zamieszkania, nawet jeśli zadeklarowany koszt jest niższy.
Świadczenie na dziecko może być ocenione według stabilności i okresu, przez który będzie wypłacane, podczas gdy koszty utrzymania dziecka trwają dłużej. Najlepszy test domowy pozostawia bufor na naprawy, zmianę pracy, urlop rodzicielski i wzrost cen, zamiast zużywać całą nadwyżkę.
Istniejące zobowiązania to nie tylko raty
Uwzględnij kredyty gotówkowe, leasing konsumencki, zakupy ratalne, alimenty oraz obciążenie wynikające z kart i limitów w rachunku. Nawet niewykorzystany limit może zmniejszać zdolność według polityki banku. Zamknięcie produktu powinno być udokumentowane, a nie tylko spłacone w aplikacji.
Poręczenie, współkredyt lub zobowiązanie walutowe wymaga indywidualnej oceny. Kalkulator przyjmuje jedną miesięczną kwotę w złotych. Jeżeli rata zmienia się lub kończy wkrótce, zrób dwa warianty i zapytaj bank, jaką wartość przyjmie do analizy.
Bufor dla stopy zmiennej
W ujednoliconej Rekomendacji S minimalny bufor dla kredytu ze zmienną stopą wynika z formuły maksimum z 5 punktów procentowych minus główna stopa banku centralnego oraz 2,5 punktu, powiększonego o dodatek σ. Dla edytowalnej stopy NBP 3,75% samo maksimum wynosi 2,5 punktu.
Dodatek σ wynosi 1,5 punktu w warunkach opisanej w Rekomendacji zmienności stopy z ostatnich 100 dni i kierunku jej odchylenia, w pozostałych przypadkach zero. Kalkulator nie pobiera szeregu NBP, dlatego użytkownik wybiera wartość świadomie. Bank może zastosować wyższy bufor.
Stopa okresowo stała i stała do końca
Dla okresowo stałego oprocentowania bufor maleje, gdy stały okres jest dłuższy. Model stosuje wzór 2,5 p.p. × (T − x)/(T − 60), gdzie T to liczba miesięcy umowy, a x to okres stałej stopy co najmniej 60 miesięcy. Przy dokładnie pięciu latach wynik wynosi 2,5 punktu.
Gdy oprocentowanie jest ustalone w umowie na cały okres, formularz przyjmuje bufor zero. Nie oznacza to braku innych ryzyk: wysoka stała rata, utrata dochodu i koszty utrzymania nadal wpływają na zdolność. „Okresowo stała” nie jest tym samym co stała przez trzydzieści lat.
Dlaczego zdolność jest liczona maksymalnie dla 25 lat?
Rekomendacja S wskazuje, aby bank rekomendował okres nie dłuższy niż 25 lat, a maksymalny okres umowy nie przekraczał 35 lat. Jeśli klient wybiera ponad 25 lat, na potrzeby oceny zdolności bank powinien przyjąć maksymalnie 25 lat. Kalkulator stosuje to ograniczenie w przeliczeniu maksymalnej kwoty.
Rata ofertowa jest następnie pokazywana dla rzeczywistego okresu, na przykład 30 lat. Może być niższa od raty testowej, ale łączna suma odsetek rośnie. Okres powinien uwzględniać wiek, przewidywaną aktywność zawodową oraz stabilność dochodu aż do końca umowy.
Od raty do kwoty kredytu
Kwota jest wartością bieżącą równych rat przy miesięcznej stopie testowej. Dla dodatniej stopy kalkulator używa wzoru renty: rata × [1 − (1 + r)−n] / r. Gdy stopa wynosi zero, kwota jest po prostu ratą razy liczba miesięcy.
Model nie dodaje prowizji, ubezpieczenia ani kredytowanych kosztów. Jeśli koszty są finansowane, część wyliczonej kwoty nie trafi do sprzedającego. Do porównania ofert potrzebne są także RRSO, całkowita kwota do zapłaty i harmonogram.
Wkład własny i cena nieruchomości
Przy wkładzie 20% kredyt stanowi w prostym modelu 80% ceny, więc cena jest równa kwocie kredytu podzielonej przez 0,8. Panel pokazuje także wartość wkładu. Nie uwzględnia podatku, notariusza, wyceny, prowizji pośrednika, remontu ani wyposażenia.
Bank ustala wartość zabezpieczenia na podstawie własnej wyceny. Jeśli cena transakcyjna jest wyższa od akceptowanej wartości nieruchomości, faktyczny wkład może wzrosnąć. Część programów lub dodatkowych zabezpieczeń ma szczególne zasady, których prosty procent nie odtwarza.
Dochód stabilny to dochód akceptowany, nie tylko wpływ na konto
Umowa o pracę, działalność gospodarcza, zlecenia, najem i świadczenia mogą być oceniane odmiennie. Bank analizuje długość historii, regularność, branżę, koszty uzyskania, podatki i prawdopodobieństwo utrzymania dochodu. Jednorazowa premia nie musi zwiększyć średniej w pełnej wysokości.
Przedsiębiorca powinien opierać scenariusz na dochodzie po podatkach i kosztach, który można udokumentować. Dochód w kilku walutach podlega dodatkowym zasadom. Kalkulator nie koryguje walut ani sezonowości i zakłada, że wpisana kwota jest stabilnym miesięcznym dochodem netto zaakceptowanym do testu.
BIK, historia spłat i dane formalne
Nawet wysoki wynik matematyczny nie naprawi opóźnień, błędnych danych lub nadmiaru zapytań. Pobierz raport BIK, sprawdź aktywne produkty, limity i ewentualne zaległości. Skorygowanie nieaktualnego zobowiązania może wymagać czasu po stronie instytucji raportującej.
Przygotuj dokumenty dochodowe, wyciągi, zeznania podatkowe i informacje o nieruchomości zgodnie z listą banku. Nie składaj oświadczeń zaniżających koszty. Rzetelny scenariusz ma sprawdzić odporność budżetu, a nie tylko wyprodukować najwyższą liczbę.
Test wrażliwości przed wnioskiem
Zwiększ koszty życia o 10–15%, obniż dochód, dodaj planowaną ratę samochodu i wybierz σ = 1,5 p.p. Porównaj, jak spada kwota. Następnie skróć okres do 20 lub 25 lat i sprawdź ratę ofertową. Kilka scenariuszy pokazuje ryzyko lepiej niż jeden optymistyczny punkt.
Oprócz zdolności zachowaj fundusz awaryjny po zapłacie wkładu i kosztów transakcyjnych. Zakup nieruchomości często przynosi wydatki w pierwszych miesiącach. Jeżeli rata mieści się wyłącznie przy zerowej rezerwie, budżet jest kruchy mimo dodatniej liczby w panelu.
Jak porównać wstępne wyliczenia kilku banków?
Zapisz dla każdej instytucji tę samą kwotę dochodu, liczbę osób, zobowiązania, okres i wartość nieruchomości. Następnie odnotuj, jaki dochód bank zaakceptował, jakie koszty życia przyjął oraz czy wymaga zamknięcia kart. Różnica w zdolności często wynika właśnie z tych parametrów, a nie z samego oprocentowania oferty.
Poproś o symulację raty po okresie stałej stopy, zasady ustalenia nowej stopy, koszt produktów dodatkowych i warunki utrzymania rabatu. Porównaj marżę, wskaźnik referencyjny, prowizję, ubezpieczenie pomostowe, wycenę, konto oraz wcześniejszą spłatę. Wysoka zdolność w jednym banku nie oznacza automatycznie najtańszego kredytu.
Jeżeli pośrednik podaje jedną maksymalną kwotę, poproś o datę kalkulacji i listę założeń. Stopy, polityki i dokumenty dochodowe zmieniają się, a wstępna symulacja może wygasnąć przed znalezieniem nieruchomości. Zachowaj margines między ceną a maksimum, aby drobna korekta wyceny lub dochodu nie zablokowała transakcji.
Najczęstsze pytania o zdolność hipoteczną
Czy kwota z kalkulatora oznacza, że bank udzieli kredytu?
Nie. To jawny scenariusz matematyczny. Bank stosuje własne koszty, modele dochodu, ocenę historii, zabezpieczenia i ryzyka.
Dlaczego przy 30 latach kwota jest liczona dla 25 lat?
Rekomendacja S przewiduje maksymalnie 25 lat w ocenie zdolności, gdy planowany okres umowy jest dłuższy. Rata ofertowa jest pokazywana osobno dla 30 lat.
Czy DStI 40% jest ustawowym limitem?
Nie. To wskazany poziom szczególnej ostrożności dla niższych dochodów. Bank ustala politykę i może przyjąć niższą wartość.
Czy karta kredytowa bez zadłużenia ma znaczenie?
Może mieć. Bank może obciążyć zdolność częścią przyznanego limitu, dlatego warto sprawdzić politykę i aktualność danych w BIK.
Czy stopa stała oznacza brak bufora?
Tylko stopa ustalona na cały okres ma w tym modelu bufor zero. Okresowo stała przez pięć lat nadal otrzymuje bufor według wzoru.
Czy cena nieruchomości zawiera koszty zakupu?
Nie. Jest to wyłącznie relacja kredytu i wkładu. Podatki, notariusz, wycena, remont oraz inne koszty trzeba finansować osobno.