Kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego
Sprawdź, czy przeniesienie pozostałego salda do nowego banku obniża tylko ratę, czy także nominalną sumę przyszłych płatności po doliczeniu kosztów zmiany. Model jest dostosowany do rat równych i danych podawanych w złotych.
Tor obecnej umowy
Tor nowej umowy
Wpisz stopę z konkretnej oferty. Jeżeli jest okresowo stała, nie zakładaj, że pozostanie taka przez cały okres kredytu.
Most kosztów jednorazowych
Bilans od dzisiejszego salda
Co dokładnie oblicza porównanie?
Narzędzie rozpoczyna oba warianty w tym samym punkcie: od kapitału, który rzeczywiście pozostał dziś do spłaty. Nie używa pierwotnej kwoty kredytu, ceny mieszkania ani sumy rat już zapłaconych, ponieważ są to koszty historyczne i nie zmienią decyzji podejmowanej teraz. Dla obecnej oraz nowej umowy wyznaczana jest rata równa przy założeniu stałej nominalnej stopy w całym wpisanym okresie.
Nominalna suma starego toru to obecna obliczona rata pomnożona przez pozostałą liczbę miesięcy. Suma nowego toru to nowa rata pomnożona przez nowy okres, powiększona o podane koszty przejścia. Główny bilans odejmuje drugą wartość od pierwszej. Dodatni bilans jest oszczędnością modelową, a ujemny oznacza, że refinansowanie zwiększa nominalną sumę płatności.
Jak przygotować saldo i okres?
Saldo kapitału znajdziesz w bankowości elektronicznej, harmonogramie albo informacji przygotowanej przez bank. Nie wpisuj kwoty najbliższej raty, całkowitej kwoty do spłaty ani pierwotnego kredytu. Jeżeli w racie znajdują się odsetki, nie dodawaj ich ponownie do salda. Pozostały okres policz w pełnych miesiącach zgodnie z harmonogramem.
Przy kredycie wypłacanym w transzach, wakacjach kredytowych, zaległościach lub zmianie harmonogramu prosta liczba może nie odtwarzać dokumentu bankowego. Najbezpieczniej poprosić bank o informację dla konkretnego dnia planowanej spłaty. Kalkulator służy do selekcji ofert, a nie do złożenia dyspozycji zamknięcia umowy.
Stopa nominalna nie jest RRSO
Formularz potrzebuje nominalnej stopy rocznej, bo na jej podstawie buduje harmonogram kapitałowo-odsetkowy. RRSO obejmuje także czas i koszty wymagane do uzyskania finansowania. Nie wolno wprowadzać RRSO w polu oprocentowania: spowodowałoby to podwójne lub niewłaściwe uwzględnienie opłat i stworzyłoby ratę, której bank nie stosuje.
Do ostatecznego porównania przeczytaj formularz informacyjny i projekt umowy. Sprawdź RRSO, całkowitą kwotę do zapłaty, koszt produktów dodatkowych, warunki konta, karty, ubezpieczeń oraz zasady ustalania stopy po zakończeniu okresu stałego. Dwie oferty o tej samej stopie nominalnej mogą mieć inny koszt rzeczywisty.
Niższa rata może być droższym kredytem
Najczęstsza pułapka polega na wydłużeniu okresu. Rata spada, ponieważ kapitał jest rozłożony na więcej miesięcy, ale odsetki są naliczane dłużej. Dlatego raport eksponuje zarówno zmianę raty, jak i zmianę całej nominalnej sumy płatności. Ulga dla miesięcznego budżetu nie jest automatycznie oszczędnością.
Jeżeli nowy okres jest dłuższy, rozważ porównanie dodatkowego scenariusza z okresem nie dłuższym niż obecny. Możesz też sprawdzić, czy umowa pozwala dobrowolnie nadpłacać bez kosztów i czy utrzymasz wyższą płatność mimo niższej raty wymaganej. Taki plan wymaga dyscypliny i nie powinien być traktowany jak gwarantowana część oferty.
Koszty przejścia trzeba zebrać ręcznie
Prowizja, wycena nieruchomości, opłaty za dokumenty, wpisy i wykreślenia w księdze wieczystej, koszt ubezpieczenia pomostowego oraz opłaty za produkty dodatkowe mogą wystąpić w różnych konfiguracjach. Formularz grupuje je, lecz nie zna cennika banku ani sądu. Wpisuj tylko koszty, które rzeczywiście poniesiesz z powodu zmiany.
Jeżeli prowizja jest doliczana do nowego kapitału, prosty model kosztu płatnego z góry zaniża odsetki, które ta prowizja wygeneruje. Aby zachować ostrożność, możesz wpisać jej przewidywaną kwotę wraz z finansowaniem jako powiększone saldo albo użyć dokładnego harmonogramu banku. Nie odejmuj zwrotu kosztów starej umowy, dopóki nie masz konkretnego rozliczenia.
Wcześniejsza spłata według polskich zasad
Ustawa o kredycie hipotecznym daje konsumentowi prawo spłaty całości lub części kredytu przed terminem. Na wniosek bank ma przekazać informację o kosztach takiej spłaty w terminie siedmiu dni roboczych. To właśnie kwotę z indywidualnej informacji, a nie własne przypuszczenie, warto wpisać jako rekompensatę.
Przy zmiennej stopie rekompensata może być pobierana tylko, gdy spłata następuje w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, i podlega ustawowym limitom. Przy stałej albo okresowo stałej stopie reguła jest odmienna i odnosi się do okresu obowiązywania tej stopy. Warunki zależą też od daty i rodzaju umowy, więc kalkulator nie nalicza opłaty automatycznie.
Zmiana rodzaju stopy zmienia ryzyko
Porównanie liczbowe zakłada, że wpisane stopy nie zmieniają się. Kredyt ze stopą zmienną może jednak reagować na wskaźnik referencyjny i marżę, a stopa okresowo stała zostanie ponownie ustalona po zakończeniu okresu. Jedna liczba nie opisuje całej ścieżki ryzyka stopy procentowej.
KNF zwraca uwagę, że refinansowanie kredytu o stałej lub okresowo stałej stopie produktem o stopie zmiennej albo z krótszym okresem stabilizacji może zwiększać ryzyko konsumenta. Porównuj nie tylko dzisiejszą ratę, lecz również mechanizm oprocentowania, długość okresu stałego, zasady nowej oferty po tym okresie i zdolność budżetu do zniesienia wyższych rat.
Jak czytać próg zwrotu?
Prosty próg zwrotu jest liczbą pełnych miesięcy potrzebnych, aby suma miesięcznych obniżek rat pokryła koszty wejścia. Kalkulator dzieli koszty przez dodatnią różnicę rat i zaokrągla w górę. Gdy nowa rata nie jest niższa, taki próg nie istnieje, nawet jeśli krótszy okres może obniżyć całkowitą sumę zapłat.
To wskaźnik pomocniczy, nie pełna analiza wartości pieniądza w czasie. Nie dyskontuje przyszłych przepływów, nie uwzględnia alternatywnego zwrotu z gotówki ani zmiany stóp. Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania przed osiągnięciem progu, koszty zmiany mogą się nie zwrócić w miesięcznym budżecie.
Przykład interpretacji dwóch ofert
Załóż saldo 420 000 zł, 240 miesięcy do końca i obecne oprocentowanie 7,25%. Nowy bank proponuje 6,35% na ten sam okres, a wszystkie opłaty razem wynoszą 1200 zł. Kalkulator wyznacza dwie raty równą metodą, następnie porównuje ich sumy od dzisiejszej daty. Różnica miesięczna szybko pokrywa niewielkie koszty wejścia.
Ten obraz zmieni się, jeśli nowy okres wydłużysz do 300 miesięcy. Rata prawdopodobnie wyraźnie spadnie, lecz suma odsetek może wzrosnąć. Z kolei skrócenie okresu może podnieść ratę i równocześnie obniżyć łączny koszt. Właśnie dlatego nie istnieje jedna etykieta „lepsza oferta” bez określenia celu i ryzyka.
Checklista przed podpisaniem
Zbierz aktualne saldo, harmonogram, datę końca, rodzaj stopy, marżę i wskaźnik, a także pisemną informację o wcześniejszej spłacie. Od nowego banku weź formularz informacyjny, projekt umowy, taryfę opłat i warunki wszystkich zniżek. Ustal, kto składa wnioski do księgi wieczystej i jak długo będzie naliczany koszt pomostowy.
Porównaj warianty z tym samym okresem, a dopiero potem świadomie testuj skrócenie lub wydłużenie. Sprawdź możliwość bezpłatnych nadpłat, koszt wyceny, termin ważności decyzji, sposób wypłaty i zamknięcia starego kredytu. Zachowaj bufor gotówki; refinansowanie nie powinno usuwać rezerwy na raty i nieprzewidziane wydatki.
Czego model celowo nie przewiduje?
Narzędzie nie przewiduje przyszłych wskaźników, inflacji, cen nieruchomości, zmian dochodu ani kursów walut. Nie liczy podatku, kosztu sprzedaży, ubezpieczeń zależnych od wieku ani pakietów bankowych. Nie buduje też dziennego harmonogramu z konkretnymi datami, dlatego jego suma może różnić się od dokumentów bankowych.
Raty mogą być równe tylko w przyjętym modelu. Jeśli masz raty malejące, karencję, kredyt walutowy, dopłaty, ugodę, wakacje kredytowe albo niestandardowe naliczanie odsetek, poproś o dwa porównywalne harmonogramy i zestaw przepływów. Kalkulator jest filtrem decyzyjnym, nie rekomendacją kredytową.
Własny arkusz porównawczy uzupełnij o datę każdej oferty, okres jej ważności oraz założenia dotyczące produktów dodatkowych. Dzięki temu po kilku tygodniach nie zestawisz przypadkiem promocji nieaktualnej z bieżącą taryfą. Zapisz również, czy koszt jest płatny jednorazowo, doliczany do kapitału czy pobierany co miesiąc. Ten prosty porządek zapobiega traktowaniu różnych przepływów jak jednej opłaty i ułatwia rozmowę z doradcą.
Najczęstsze pytania o refinansowanie hipoteki
Czy niższe oprocentowanie zawsze oznacza oszczędność?
Nie. Prowizje, ubezpieczenia, koszty sądowe i dłuższy okres mogą zniwelować niższą stopę. Porównaj całkowite przyszłe płatności po wszystkich kosztach.
Czy mam wpisać RRSO jako oprocentowanie?
Nie. Pole służy nominalnej stopie rocznej używanej do obliczenia raty. RRSO jest osobnym wskaźnikiem uwzględniającym czas i koszty.
Skąd wziąć rekompensatę za wcześniejszą spłatę?
Złóż wniosek do obecnego banku o informację dla planowanej daty. Ustawa przewiduje przekazanie takiej informacji w siedem dni roboczych.
Dlaczego próg zwrotu nie jest pokazany?
Próg z miesięcznej ulgi istnieje tylko, gdy nowa rata jest niższa. Krótszy kredyt może być tańszy łącznie mimo raty wyższej.
Czy koszt prowizji finansowanej liczyć inaczej?
Tak, finansowana prowizja zwiększa kapitał i generuje odsetki. Najdokładniej użyć kapitału z oferty banku albo pełnego harmonogramu.
Czy kalkulator uwzględnia zmianę stóp?
Nie. Pokazuje scenariusz niezmiennych wpisanych stóp. Dla stopy zmiennej i okresowo stałej potrzebna jest osobna analiza ryzyka.