Il percorso completo dall’immobile all’imposta

Per i fabbricati iscritti in catasto, la base IMU parte dalla rendita vigente al primo gennaio dell’anno. La rendita viene rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente associato alla categoria catastale. Sulla base così ottenuta si applicano aliquota comunale, periodo di possesso e quota del contribuente. Agevolazioni e detrazioni intervengono soltanto se i requisiti sono documentati.

Il riquadro a cinque passaggi evita di confondere fasi diverse. Una riduzione del 50% della base non equivale a dimezzare a caso il pagamento dopo la detrazione; la riduzione del 25% per determinati contratti concordati riguarda invece l’imposta. L’ordine può cambiare il risultato quando è presente una detrazione.

La rendita giusta

Usa la rendita catastale, non la rendita rivalutata già preparata per una precedente dichiarazione. Se inserisci un valore già aumentato del 5%, il calcolatore applica una seconda rivalutazione. Per variazioni catastali durante l’anno, fusioni o nuova costruzione, individua decorrenza e base con il Comune o un professionista.

Moltiplicatori per categoria catastale

Il coefficiente 160 si applica ai fabbricati del gruppo A salvo A/10 e alle categorie C/2, C/6 e C/7. Il coefficiente 140 riguarda il gruppo B e C/3, C/4, C/5. A/10 e D/5 usano 80; il gruppo D diverso da D/5 usa 65; C/1 usa 55. Il menu riporta questi gruppi per impedire di scegliere il coefficiente in base all’uso colloquiale dell’immobile.

Una categoria C/1 è un negozio, mentre un box è normalmente C/6: hanno moltiplicatori molto diversi. La destinazione descritta nell’annuncio immobiliare non sostituisce la categoria della visura. Per terreni agricoli e aree fabbricabili la base segue regole differenti, quindi questa pagina non li calcola.

Pertinenze

Ai fini dell’abitazione principale, l’agevolazione sulle pertinenze è limitata alle categorie C/2, C/6 e C/7, al massimo una unità per ciascuna categoria, anche se iscritta insieme all’abitazione. Un secondo box può essere imponibile come altro fabbricato. Inserisci ogni unità separatamente perché rendita e trattamento possono cambiare.

L’aliquota dipende dal Comune

Non esiste un’unica aliquota IMU nazionale adatta a tutti gli immobili. Il Comune differenzia le aliquote per fattispecie entro la disciplina nazionale e pubblica un prospetto sul portale del Dipartimento delle Finanze. Per il 2026 cerca Comune, anno e situazione dell’immobile: abitazione di lusso, locazione, comodato, immobile produttivo o altro fabbricato.

L’aliquota va inserita per mille. Se il prospetto indica 1,06%, il valore equivalente è 10,6‰. Digitare 1,06 nel campo per mille ridurrebbe l’imposta a un decimo. Il suffisso accanto al campo rende esplicita l’unità, ma resta necessario trascrivere correttamente il dato.

Delibera non pubblicata e variazioni

L’efficacia delle aliquote dipende dalla pubblicazione nei termini previsti. Non usare una pagina non datata trovata con un motore di ricerca; apri il prospetto ufficiale dell’anno. Se il Comune ha modificato le aliquote rispetto all’anno precedente, l’acconto e il saldo possono richiedere un conguaglio.

Abitazione principale: esenzione e immobili di lusso

L’abitazione principale ordinaria e le pertinenze ammesse sono escluse dall’IMU. Per questa qualifica, il possessore deve avere sia residenza anagrafica sia dimora abituale nell’immobile, salvo assimilazioni stabilite dalla legge o dal Comune nei limiti consentiti. Possedere una sola casa non basta se viene usata come seconda abitazione.

Le abitazioni principali classificate A/1, A/8 o A/9 restano imponibili. Si applica l’aliquota prevista e una detrazione annua di 200 euro, rapportata al periodo di destinazione. Se più soggetti hanno l’immobile come abitazione principale, la detrazione viene ripartita secondo la disciplina, non semplicemente in proporzione alla proprietà in ogni situazione.

Come funziona il menu

Se selezioni “abitazione principale non di lusso”, il risultato viene azzerato e gli altri campi restano visibili come controllo. Se scegli A/1, A/8 o A/9, il modulo suggerisce di verificare la detrazione ma non la inserisce automaticamente: ciò evita di applicarla a un immobile che non possiede i requisiti per tutti i mesi.

Riduzioni che richiedono prove

Comodato tra genitori e figli

La base può essere ridotta del 50% per determinate abitazioni concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado, ma servono contratto registrato e condizioni su immobili posseduti, residenza e dimora del comodante. Sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9. Non basta una concessione gratuita informale.

Inagibilità o inabitabilità

La riduzione del 50% può applicarsi per il periodo in cui il fabbricato è dichiarato inagibile o inabitabile e non utilizzato, con accertamento o dichiarazione secondo regole comunali. Una ristrutturazione o la mancanza temporanea di utenze non dimostrano automaticamente il requisito.

Interesse storico o artistico

Gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico possono beneficiare della base dimezzata. La presenza in un centro storico non equivale al vincolo. Verifica il provvedimento e conserva la documentazione.

Locazione a canone concordato

Per gli immobili locati a canone concordato conformemente alla legge, l’imposta determinata con l’aliquota comunale è ridotta al 75%. Seleziona la riduzione del 25% soltanto dopo aver verificato tipologia contrattuale, attestazione quando necessaria e aliquota specifica eventualmente deliberata.

Mesi, quote e passaggi di proprietà

L’IMU è dovuta in proporzione ai mesi di possesso. Il mese è attribuito al soggetto che possiede per più della metà dei giorni; il giorno del trasferimento è computato all’acquirente e, se i giorni sono uguali, il mese è dell’acquirente. Rogiti, successioni e variazioni a metà mese richiedono quindi un conteggio sul calendario, non una divisione approssimativa.

La quota di possesso è personale. Due comproprietari al 50% possono avere la stessa imposta, ma uso come abitazione principale, detrazione o mesi possono differire. Esegui una scheda per contribuente e per periodo omogeneo. Il risultato annuale di un intero patrimonio è la somma delle schede, mantenendo separati i codici Comune.

Acconto del 16 giugno e saldo del 16 dicembre

Per il 2026 il primo versamento è in generale dovuto entro il 16 giugno e viene determinato secondo la regola dell’acconto basata sul primo semestre e sulle aliquote/detrazioni precedenti; il saldo con conguaglio è dovuto entro il 16 dicembre. Il modulo divide l’annuale stimato a metà soltanto come promemoria. Se possesso o aliquota cambiano, le due rate effettive non coincidono necessariamente.

Dal calcolo al modello F24

Il versamento richiede codice catastale del Comune, codice tributo, anno di riferimento e indicazione di acconto o saldo. I fabbricati del gruppo D possono avere una quota riservata allo Stato e una comunale; la semplice cifra totale non compila correttamente le righe. Usa le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate e del Comune.

Gli importi del modello F24 vengono arrotondati all’euro per ciascun codice tributo secondo le regole applicabili. Non arrotondare la rendita, la base o ogni passaggio intermedio: conserva i centesimi, somma ciò che deve condividere la stessa riga e arrotonda alla fine. Verifica anche l’eventuale importo minimo di versamento previsto dal regolamento comunale.

Documenti da conservare

Archivia visura, delibera/prospetto, contratto, attestazioni, calcolo dei mesi, ricevuta F24 e dichiarazione IMU quando dovuta. Un foglio trasparente consente di ricostruire il versamento in caso di avviso e facilita il conguaglio dell’anno successivo.