La formule d’une mensualité constante

Un prêt amortissable rembourse chaque mois une part d’intérêts et une part de capital. Pour un capital C, un taux mensuel r et N mensualités, l’échéance hors assurance est C × r ÷ [1 − (1 + r) puissance −N]. Le taux mensuel de cette page est le taux débiteur annuel divisé par douze.

Lorsque le taux est nul, la formule devient simplement capital ÷ nombre de mois. La page traite ce cas séparément pour éviter une division par zéro. La durée en années est convertie au mois le plus proche et le nombre obtenu est affiché.

L’échéance reste constante, mais sa composition change. Au début, les intérêts portent sur un capital élevé et occupent une part importante. À mesure que le capital baisse, les intérêts diminuent et l’amortissement augmente.

Exemple pour 200 000 € sur vingt ans

Les valeurs contractuelles peuvent différer à cause des dates exactes, des arrondis d’échéance, d’une assurance calculée sur le capital restant, d’un différé ou de frais financés.

Taux débiteur, TAEG et coût total

Ne saisissez pas le TAEG dans le champ du taux débiteur : vous compteriez certains frais deux fois. Reprenez le taux nominal de l’offre, puis l’assurance et les frais dans leurs champs. Pour comparer deux offres, utilisez en priorité leurs TAEG, leurs conditions et le même montant et la même durée.

Le TAEG doit respecter le taux d’usure applicable au type et à la durée du crédit au moment de l’offre. La Banque de France publie ces seuils périodiquement. Cette page ne vérifie pas le millésime du seuil.

Calcul du capital restant dû

Après k mensualités, le capital restant peut être calculé par C × (1 + r) puissance k − mensualité × [(1 + r) puissance k − 1] ÷ r. La page limite k à la durée totale. À l’échéance finale, le solde est ramené à zéro pour neutraliser les écarts d’arrondi.

Le capital restant dû sert à préparer une vente, un rachat ou un remboursement anticipé. Il ne représente pas nécessairement la somme exacte à verser : peuvent s’ajouter les intérêts courus jusqu’à la date, une indemnité contractuelle et des frais, tandis qu’une échéance déjà prélevée réduit le solde.

Demandez un décompte au prêteur pour une opération réelle. Un tableau d’amortissement contractuel donne le détail de chaque échéance.

Assurance emprunteur

L’assurance peut être tarifée sur le capital initial, comme dans cette page, ou sur le capital restant dû. Dans le second cas, la cotisation diminue souvent avec le temps et le coût total ne se calcule pas par une simple multiplication. L’âge, les garanties, la quotité et le profil influencent le tarif.

Pour deux coemprunteurs, les quotités peuvent totaliser 100 %, 150 % ou 200 %. Une couverture à 100 % sur chaque tête protège davantage mais coûte généralement plus. Comparez exclusions, franchises et garanties, pas seulement le taux.

Le droit français permet sous conditions de choisir ou changer d’assurance si l’équivalence de garanties est respectée. Utilisez le coût en euros et les documents normalisés de l’offre pour comparer.

Durée, mensualité et intérêts

Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente généralement les intérêts, car le capital reste dû plus longtemps. Raccourcir produit l’effet inverse. Testez plusieurs durées en gardant exactement le même taux et les mêmes frais, puis recommencez avec les taux réellement proposés pour chaque durée.

Une mensualité plus basse n’est pas automatiquement plus abordable si elle prolonge la dette au-delà d’un événement prévisible : retraite, études d’un enfant, fin d’un revenu ou travaux. Gardez une marge pour les dépenses et l’épargne de sécurité.

Pour l’immobilier, la banque examine notamment revenus, charges, apport, stabilité et taux d’effort. Le calcul mathématique ne vaut ni accord ni conseil de financement.

Crédit à la consommation et immobilier

La formule d’annuité est commune à de nombreux prêts fixes, mais les cadres juridiques diffèrent. Délai de réflexion ou de rétractation, garantie, assurance, remboursement anticipé et informations précontractuelles ne sont pas identiques.

Un crédit renouvelable n’est pas correctement représenté par une durée fixe et une mensualité constante, car le capital peut être réutilisé et le taux varier. Un prêt relais, un différé, un prêt à paliers ou un prêt in fine exige aussi un échéancier spécifique.

Pour un montage comportant plusieurs lignes — prêt principal, prêt à taux zéro, prêt employeur — calculez chaque ligne séparément puis additionnez les échéances mois par mois. Les fins de prêt différentes créent des paliers.

Remboursement anticipé et modulation

Un remboursement anticipé réduit le capital et les intérêts futurs. Selon le contrat et le type de crédit, une indemnité peut être due dans des limites légales. La banque peut proposer de réduire la durée, la mensualité ou les deux. Comparez le gain net après indemnité et les autres usages possibles de l’épargne.

Une modulation d’échéance modifie la durée et le coût. Une pause n’efface pas les intérêts : ils peuvent continuer à courir et être ajoutés au capital. Demandez un nouvel échéancier avant d’accepter.

Le calculateur suppose qu’aucun événement n’intervient. Pour simuler un remboursement, calculez le solde à la date choisie, soustrayez le versement puis créez un second prêt avec la durée restante.

Contrôler une simulation

Vérifiez les unités : 3,5 signifie 3,5 %, vingt ans signifie 240 mois. Ne confondez pas mensualité de prêt et budget total du projet, qui peut comprendre charges, taxes, entretien ou copropriété.

Préparer une comparaison d’offres

Commencez par demander des simulations portant sur le même capital, la même durée, le même type de taux et la même date prévisionnelle de déblocage. Une offre à mensualité plus faible peut simplement durer plus longtemps ou exclure une assurance que l’autre inclut. Recopiez séparément taux débiteur, TAEG, échéance hors assurance, coût d’assurance, frais de dossier, garantie et courtage.

Examinez les conditions de fonctionnement : possibilité et limites de modulation, frais de remboursement anticipé, transfert du prêt, délai de mise à disposition et conséquences d’un impayé. Pour un achat immobilier, vérifiez aussi si les frais de garantie sont restituables en partie et si l’apport finance les frais ou réduit réellement le capital emprunté.

Testez un budget dégradé. Ajoutez les autres crédits, les charges fixes du logement, les impôts locaux, l’énergie, l’entretien et une épargne mensuelle de sécurité. Une mensualité mathématiquement supportable aujourd’hui peut devenir tendue après une baisse de revenu ou une dépense importante. Le prêteur réalise sa propre analyse, mais votre budget doit aussi refléter vos projets.

Ne signez pas sur la seule promesse d’une baisse future des taux. Si un rachat devient intéressant, il aura des frais et dépendra des conditions du moment. La simulation de départ doit rester acceptable sans cet événement. Relisez l’offre pendant le délai légal applicable, comparez la fiche standardisée lorsqu’elle est fournie et demandez une explication écrite pour chaque poste non compris.

Questions fréquentes sur le calcul de crédit