Trois conditions avant le calcul

Le résultat mathématique n’est applicable que si ces conditions et le délai sont réunis. Le propriétaire peut aussi choisir de ne pas appliquer tout ou partie de la hausse maximale.

Formule de l’IRL

Nouveau loyer = loyer hors charges actuel × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.

Le taux de hausse est le rapport nouvel indice/ancien indice moins un. Il ne faut pas appliquer le pourcentage publié d’un autre trimestre, ni additionner plusieurs variations annuelles. Les deux niveaux d’indice suffisent.

Choisir le trimestre prévu au bail

Le bail peut indiquer le trimestre de référence. À défaut, on utilise le dernier IRL publié à la date de signature. La révision annuelle compare ensuite ce trimestre avec le même trimestre de l’année suivante. Un bail signé en juillet ne signifie pas automatiquement deuxième trimestre si une autre référence est écrite.

Conservez le bail initial et les courriers de révision. Reprendre simplement le dernier indice disponible au jour du calcul peut modifier la référence contractuelle et produire un loyer incorrect.

Clause de révision obligatoire

Sans clause de révision annuelle, le bailleur ne peut pas appliquer automatiquement l’IRL en cours de bail. Le calculateur affiche alors la valeur mathématique mais signale que la hausse n’est pas confirmée. Une clause imprécise doit être relue dans son contexte.

La révision est distincte d’une augmentation lors du renouvellement, d’un loyer manifestement sous-évalué, de travaux ou d’un changement de locataire. Ces mécanismes ont leurs propres procédures.

Interdiction pour certains logements F ou G

En métropole, la révision est interdite pour certains baux de logements classés F ou G, selon leur date de signature, renouvellement ou reconduction. Des dates particulières existent dans les départements et régions d’outre-mer. La classe du DPE et sa validité doivent être vérifiées.

Le menu « DPE et situation autorisent la hausse » ne déduit rien automatiquement. S’il est sur non, la page conserve le calcul informatif mais affiche que la hausse ne doit pas être appliquée sans résolution du blocage.

Délai d’un an et absence de rétroactivité

Le bailleur dispose d’un délai pour demander la révision. S’il agit tardivement, la hausse ne produit effet qu’à partir de la demande et ne permet pas nécessairement de récupérer les mois antérieurs. Une révision oubliée au-delà du délai peut être perdue.

Le module ne calcule pas les rappels par date. Notez la date anniversaire, la date de demande et la première échéance concernée. Établissez ensuite un prorata uniquement si le droit et le calendrier le justifient.

Loyer hors charges

La formule s’applique au loyer hors charges. Les provisions sont régularisées selon les dépenses récupérables et ne suivent pas automatiquement l’IRL. Pour un meublé avec charges au forfait, le bail peut prévoir une évolution selon des règles spécifiques.

Ne multipliez pas un total comprenant dépôt de garantie, parking séparé, assurance ou charges variables. Ventilez chaque ligne du contrat avant de calculer.

Corse et outre-mer

L’Insee publie depuis le troisième trimestre 2022 des séries spécifiques pour la Corse et les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution. Le niveau métropolitain prérempli ne doit pas être utilisé pour ces territoires.

Au deuxième trimestre 2026, l’indice spécifique est 146,22 en Corse et 146,94 dans les collectivités concernées, mais il faut aussi prendre l’indice spécifique du même territoire au trimestre de l’année précédente. Ne mélangez jamais deux séries.

Arrondi et quittance

Le nouveau loyer est arrondi au centime le plus proche. Conservez les indices à deux décimales publiés et évitez d’arrondir le ratio avant la multiplication. Le courrier doit indiquer l’ancien loyer, les deux indices, le trimestre, la formule, la date et le nouveau montant.

La quittance distingue ensuite loyer et charges. Cette transparence permet au locataire de vérifier la hausse et évite qu’un arrondi mensuel soit confondu avec un supplément non prévu.

Hausse partielle ou absence de hausse

L’IRL fixe une augmentation maximale, pas une obligation. Le bailleur peut appliquer un montant inférieur ou maintenir le loyer. S’il choisit une hausse partielle, il ne peut pas supposer que la différence non appliquée sera automatiquement récupérable plus tard.

Documentez le nouveau montant réellement demandé et utilisez-le comme base du prochain calcul lorsque le bail et la loi le permettent.

Encadrement des loyers et autres plafonds

Dans certaines zones, un loyer de référence majoré, un plafonnement fiscal comme Pinel ou une convention Anah peut imposer une limite supplémentaire. Le nouveau loyer doit respecter toutes les règles applicables, donc le plus bas des plafonds pertinents.

Une révision IRL mathématiquement correcte ne contourne pas un encadrement, une interdiction énergétique ou une clause plus favorable au locataire.

Rédiger la notification de révision

Une demande vérifiable rappelle l’adresse, la clause du bail, la date de révision, le trimestre de référence, les deux valeurs IRL, l’ancien loyer hors charges, la formule et le nouveau montant. Joignez le lien ou la publication Insee. Indiquez séparément les provisions sur charges et la première échéance concernée.

N’annoncez pas seulement un pourcentage. Le niveau des indices permet de refaire le calcul et de vérifier que le même trimestre a été utilisé. Conservez la preuve de l’envoi et la date de réception lorsque celle-ci influe sur la prise d’effet.

Colocation, parking et dépendances

Dans un bail unique de colocation, le loyer global suit la clause du contrat ; la répartition entre colocataires ne crée pas plusieurs plafonds IRL. Pour des baux individuels, chaque contrat doit être examiné. Un changement de colocataire n’autorise pas automatiquement une révision supplémentaire.

Un parking ou une dépendance peut être inclus dans le même bail ou faire l’objet d’un contrat séparé avec une autre clause d’indexation. Ventilez le montant avant d’appliquer l’IRL. Ne mélangez pas IRL d’habitation, ILC d’un bail commercial et ILAT d’un local tertiaire.

Dépôt de garantie et caution

Le dépôt de garantie versé à l’entrée ne se réévalue pas automatiquement à chaque hausse de loyer. Sa limite se détermine selon le type de location et le loyer initial dans le cadre légal. Le bailleur ne doit pas réclamer chaque année un complément égal à la différence.

La caution ou garantie reste régie par son acte, sa durée et son plafond. Informez les parties du nouveau loyer, mais ne modifiez pas un engagement de caution sans vérifier sa rédaction.

Indice en baisse et révision partielle

Si le nouvel IRL est inférieur, la formule produit une baisse. L’effet dépend de la clause : certaines prévoient une variation dans les deux sens, d’autres sont rédigées différemment et peuvent être discutées. Le calculateur montre le résultat arithmétique sans interpréter la validité d’une clause à sens unique.

Une hausse inférieure au maximum est possible. Utilisez alors le montant choisi comme loyer effectivement payé et conservez la décision. Lors de la révision suivante, partez du loyer en cours et des indices contractuels pertinents ; n’ajoutez pas mécaniquement la fraction abandonnée.

Contrôler un historique de révisions

Pour auditer plusieurs années, créez une ligne par date anniversaire avec ancien loyer, ancien IRL, nouvel IRL, maximum calculé, montant effectivement demandé et date d’effet. Cette chronologie révèle un trimestre changé, une année sautée ou une rétroactivité indue.

Refaites chaque étape dans l’ordre plutôt que d’appliquer directement le dernier indice au loyer initial sur une longue période. Les hausses partielles et les mois sans demande rendent ce raccourci incorrect juridiquement, même si le rapport d’indices semble mathématiquement proche.

Questions fréquentes