Co oblicza ten model zdolności

Narzędzie zaczyna od budżetu, nie od ceny mieszkania. Od miesięcznego dochodu netto odejmuje rzeczywiste koszty życia, obecne obciążenia oraz bufor stanowiący procent dochodu. Pozostała kwota jest maksymalną ratą w prywatnym scenariuszu użytkownika.

Następnie odwraca wzór raty równej i wyznacza kapitał, który można spłacać taką ratą przez wskazaną liczbę miesięcy. Obliczenie jest wykonywane dla stopy bazowej oraz stresowej. Główny wynik używa wyższej stopy i odejmuje koszty, które mają być finansowane w saldzie.

Budżet domowy a bankowa zdolność

Bank bada dochody, wydatki, zobowiązania, historię, wiek, formę zatrudnienia, okres kredytu, zabezpieczenie i własne zasady ryzyka. Może przyjąć minimalne koszty utrzymania inne niż kwota wpisana przez użytkownika. Kalkulator nie zna modeli instytucji i nie wydaje decyzji.

Prywatny budżet może być bardziej konserwatywny niż wynik banku. To zaleta, nie błąd. Zdolność do uzyskania kredytu oznacza ocenę spłaty według procedury, natomiast gotowość do bezpiecznego życia z ratą obejmuje także cele, oszczędności i wydatki, których model banku nie musi chronić.

Rata dostępna z dochodu

Dla 12 000 zł dochodu, 5500 zł kosztów, 800 zł innych zobowiązań i bufora 15% dochodu, czyli 1800 zł, pozostaje 3900 zł. To nie propozycja wykorzystania całej kwoty, tylko granica przy zadanych założeniach. Wydatki sezonowe powinny być uśrednione.

Jeżeli wynik jest zerowy albo ujemny, zwiększenie okresu kredytu nie tworzy bezpiecznej raty. Najpierw trzeba zmienić budżet, kwotę zobowiązań lub poziom dochodu. Kalkulator nie pozwala zamienić braku nadwyżki w dodatni kapitał przez samo wydłużenie umowy.

Wzór na kapitał z maksymalnej raty

Przy zerowej stopie kapitał jest prostym iloczynem raty i miesięcy. Przy dodatniej część każdej płatności pokrywa odsetki, więc możliwy kapitał jest niższy. Im wyższa stopa, tym mniej długu można obsłużyć tą samą ratą.

Koszty finansowane w kredycie zużywają część zdolności. Jeżeli maksymalne saldo wynosi 500 000 zł, a 10 000 zł prowizji jest dopisane do kapitału, kwota dostępna na zakup spada do 490 000 zł. Koszt płacony gotówką nie zmniejsza salda, ale zmniejsza własne środki.

Scenariusz stresowy stopy

Do bazowego oprocentowania dodawana jest wpisana liczba punktów procentowych. Wzrost z 7,20% o 2,50 punktu daje 9,70%, a nie 7,38%. Kalkulator ponownie wyznacza kapitał dla tej samej dostępnej raty. Różnica pokazuje wrażliwość budżetu na koszt pieniądza.

KNF w Rekomendacji S opisuje bankową ocenę zdolności i bufory właściwe dla rodzaju oprocentowania. Własny stres-test nie zastępuje parametrów stosowanych przez bank. Pozwala jednak uniknąć planu opartego wyłącznie na jednej dzisiejszej stopie.

Stopa zmienna i okresowo stała

Przy stopie zmiennej rata może być przeliczana wraz ze wskaźnikiem i marżą. Przy okresowo stałej znasz koszt tylko w określonym okresie, a późniejsze warunki mogą się zmienić. Długi kredyt powinien być oceniany w kilku scenariuszach, nie tylko według pierwszych pięciu lat.

Nie zakładaj, że spadek stóp nastąpi w wybranym terminie. Refinansowanie także zależy od przyszłej zdolności, wartości nieruchomości i oferty rynku. Plan powinien być spłacalny bez konieczności korzystnego zdarzenia.

Dochód netto i jego stabilność

Wpisz dochód dostępny po podatkach i składkach, najlepiej uśredniony z okresu odpowiadającego jego zmienności. Premia uznaniowa, prowizja sprzedażowa i dochód działalności mogą nie być traktowane jak stała pensja. Bank może stosować własny okres historii i korekty.

Dla dwóch kredytobiorców dodaj dochody, ale także wszystkie koszty i zobowiązania gospodarstwa. Nie wpisuj przychodu firmy jako osobistego dochodu netto. Jeżeli część dochodu wygasa przed końcem kredytu, wykonaj wariant bez niej.

Koszty życia bez zaniżania

Uwzględnij mieszkanie, żywność, transport, media, zdrowie, dzieci, ubezpieczenia, ubrania, subskrypcje, utrzymanie samochodu i regularne oszczędności na wydatki roczne. Rachunek płacony raz w roku podziel przez 12. Wpisanie wyłącznie czynszu zaniża realny koszt.

Liczba osób nie zmienia automatycznie wyniku, ponieważ koszty wpisuje użytkownik. Pole służy do kontroli: 5500 zł dla trzech osób to inny poziom niż dla jednej. Bank może stosować minima zależne od składu gospodarstwa, lokalizacji i własnych danych.

Karty, limity i obecne raty

Limit karty lub rachunku może obciążać zdolność nawet bez pełnego wykorzystania, ponieważ w każdej chwili można go uruchomić. Sposób przeliczenia zależy od instytucji. W polu obecnych zobowiązań wpisz konserwatywną kwotę odpowiadającą ratom i przyjętemu obciążeniu limitów.

Spłata małego kredytu przed wnioskiem może zwiększyć nadwyżkę, ale nie rób tego kosztem całej rezerwy. Zamknięcie produktu powinno być potwierdzone, a dane w bazach mogą aktualizować się z opóźnieniem. Nie ukrywaj zobowiązań we wniosku.

Okres spłaty

Dłuższy okres zwiększa kapitał dostępny dla tej samej raty, lecz podnosi łączną sumę odsetek i wydłuża ryzyko. Po pewnym czasie dodatkowe lata dają coraz mniejszy przyrost zdolności, ponieważ odsetki pochłaniają część raty.

Okres może być ograniczony wiekiem kredytobiorcy, celem i polityką banku. Kalkulator dopuszcza do 420 miesięcy, co nie oznacza dostępności 35 lat dla każdej osoby. Zbadaj także krótszy wariant i możliwość nadpłat.

Wkład własny i cena nieruchomości

Zdolność kredytowa nie jest maksymalną ceną zakupu. Do kapitału można dodać wkład własny, ale trzeba odjąć koszty transakcyjne, remont, wyposażenie i rezerwę. Bank ocenia także relację kredytu do wartości zabezpieczenia oraz akceptowalność nieruchomości.

Jeżeli stresowy kapitał wynosi 450 000 zł, a masz 120 000 zł oszczędności, nie oznacza to budżetu 570 000 zł do ostatniego grosza. Część środków powinna pokryć podatki, notariusza, wycenę i nieprzewidziane prace.

DTI jako wskaźnik kontrolny

Moduł pokazuje udział nowej raty w dochodzie. Nie jest to pełny wskaźnik wszystkich zobowiązań; pozostałe raty są widoczne w budżecie. Wysoki procent oznacza mniejszą elastyczność, ale jedna uniwersalna granica nie opisuje wszystkich gospodarstw.

Osoba o wysokim dochodzie i wysokich stałych wydatkach może mieć ten sam procent co gospodarstwo o niższych kwotach, lecz inne ryzyko. Dlatego kalkulator opiera główną granicę na złotowej nadwyżce po kosztach i buforze, a procent traktuje pomocniczo.

Scoring, BIK i historia spłat

Opóźnienia, liczne zapytania, krótka historia lub niespójne dane mogą wpłynąć na decyzję. Kalkulator nie pobiera raportu BIK i nie zna zasad punktacji. Przed ważnym wnioskiem sprawdź poprawność danych oraz zamknij niepotrzebne produkty z odpowiednim wyprzedzeniem.

Fundusz awaryjny po zakupie

Bufor procentowy chroni miesięczny przepływ, a fundusz awaryjny chroni przed wielomiesięcznym spadkiem dochodu. To dwa różne zabezpieczenia. Własnych środków nie warto wyczerpać całkowicie na wkład i opłaty.

Po zakupie mogą pojawić się naprawy, wyższe media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i wyposażenie. W budżecie porównuj przyszłe koszty mieszkania, nie tylko obecny czynsz. Rata niższa od najmu nie zawsze oznacza niższy całkowity koszt posiadania.

Jak przygotować dane do banku

• Zestaw dochody netto z dokumentami i historią wpływów.
• Spisz wszystkie raty, karty, limity, poręczenia i alimenty.
• Policz pełne koszty gospodarstwa oraz wydatki roczne.
• Przygotuj wkład własny bez wyzerowania rezerwy.
• Porównaj stopę bazową i co najmniej jeden trudniejszy scenariusz.
• Sprawdź raporty, dane osobowe oraz dokumenty nieruchomości.

Przed złożeniem wniosku powtórz rachunek na aktualnych wyciągach, ponieważ nawet niewielka nowa rata lub podwyżka kosztów zmienia bezpieczną nadwyżkę.

Najczęstsze pytania o zdolność kredytową

References

• Komisja Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie.
• Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Kalkulator zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego.