Qui est concerné par l’IFI en 2026 ?

L’IFI concerne les foyers dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros au 1er janvier. Le foyer fiscal IFI ne se confond pas toujours avec celui de l’impôt sur le revenu : les biens des époux, partenaires de Pacs et concubins notoires sont en principe examinés ensemble, avec ceux de leurs enfants mineurs lorsqu’ils en ont l’administration légale. Une personne seule raisonne sur son propre périmètre.

Le seuil de 1,3 million d’euros déclenche l’imposition, mais le barème commence à 800 000 €. Ainsi, lorsqu’un patrimoine franchit le seuil, la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million € participe elle aussi au calcul. Le module affiche zéro jusqu’à 1,3 million € inclus, puis applique toutes les tranches utiles.

Barème progressif utilisé

L’impôt est calculé tranche par tranche : seule la fraction située dans une tranche reçoit son taux. Il ne faut jamais multiplier la totalité du patrimoine par le taux de la dernière tranche atteinte.

Décote entre 1,3 et 1,4 million d’euros

Un mécanisme de lissage réduit l’effet du franchissement du seuil. Pour un patrimoine net taxable d’au moins 1,3 million € et inférieur à 1,4 million €, la décote est égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Dans ce module, elle est appliquée seulement lorsque l’IFI est effectivement dû, donc au-dessus de 1,3 million €.

À 1,35 million €, l’impôt brut du barème atteint 2 850 €. La décote vaut 625 €, soit un IFI estimé de 2 225 € avant réductions, plafonnement ou impôt acquitté à l’étranger. L’affichage détaille ces trois nombres pour éviter de confondre barème et montant final.

Évaluer les biens au 1er janvier

La base part de la valeur vénale réelle, c’est-à-dire le prix auquel le bien aurait normalement pu être vendu au 1er janvier 2026 compte tenu de ses caractéristiques et du marché local. Une ancienne valeur d’achat ou le capital restant dû ne constitue pas une évaluation. Appuyez-vous sur des transactions comparables, l’état du bien, sa surface, son occupation, les servitudes et sa localisation. Conservez les éléments justifiant l’estimation.

Le service Patrim et les données publiques sur les ventes peuvent apporter des comparables, mais ils ne remplacent pas une analyse individualisée. Une expertise peut être pertinente pour un bien atypique, indivis, occupé ou soumis à des contraintes particulières.

Résidence principale et abattement de 30 %

La résidence principale bénéficie en principe d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsqu’elle est détenue directement et répond aux conditions. Le calculateur préremplit 30 %, tout en laissant le pourcentage visible pour que l’utilisateur puisse neutraliser l’abattement ou appliquer une situation déjà arbitrée. Ne transposez pas automatiquement cette réduction à une résidence détenue via une société civile immobilière : le traitement des titres diffère de celui d’un immeuble détenu directement.

Une seule résidence peut normalement être principale pour le foyer. Une maison de vacances, un logement loué ou vacant et les autres résidences sont à inscrire dans les autres biens taxables, sans utiliser ce champ privilégié.

Biens détenus directement ou indirectement

Les maisons, appartements, terrains, dépendances et droits immobiliers taxables détenus en direct entrent dans la base. Les parts de SCI, SCPI, OPCI, sociétés ou contrats peuvent aussi être retenues pour leur fraction représentative d’actifs immobiliers imposables. Cette fraction exige souvent les informations fournies par la société, l’établissement financier ou l’assureur.

Le champ « fraction immobilière taxable » attend un montant déjà calculé, après exclusion des actifs non immobiliers et application des règles propres au véhicule. Ne saisissez pas la valeur totale d’un portefeuille diversifié si seule une partie correspond à de l’immobilier taxable.

Actifs professionnels et autres exonérations

Certains biens affectés à l’activité professionnelle peuvent être exonérés sous conditions. Les bois et forêts, biens ruraux loués à long terme, parts de groupements ou logements loués meublés dans un cadre professionnel obéissent à des régimes spécifiques. L’exonération peut être totale, partielle ou inexistante selon la détention, l’activité, la fonction exercée et les seuils applicables.

Le calculateur ne décide pas de ces qualifications. Excluez un actif uniquement après avoir confirmé son régime, puis gardez une note expliquant le traitement. Une exonération indue a souvent plus d’effet qu’une petite différence d’évaluation.

Déduire les dettes sans les surestimer

Seules les dettes existant au 1er janvier, supportées par un membre du foyer et afférentes à des actifs imposables peuvent être déductibles, sous réserve des règles légales. Il peut s’agir notamment de dépenses d’acquisition, de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction ou de certains impôts liés à la propriété. Les emprunts in fine, prêts familiaux ou dettes concernant des actifs partiellement exonérés nécessitent des calculs particuliers.

Des limitations s’appliquent aussi dans certaines configurations de patrimoine élevé et d’endettement important. C’est pourquoi ce module ne déduit pas mécaniquement le capital restant dû d’un prêt : le champ attend le total retenu après prorata, échéancier, plafonds et exclusions. Un notaire, avocat fiscaliste ou expert-comptable peut sécuriser cette étape.

Réductions, plafonnement et déclaration

Le montant présenté est un IFI avant dispositifs personnels. Des dons éligibles, le plafonnement lié au total de certains impôts et revenus, une imputation d’impôt étranger ou une situation internationale peuvent modifier l’impôt à payer. Ces mécanismes demandent des données qui ne figurent pas dans les cinq champs et ne sont donc pas simulés.

L’IFI est déclaré avec la déclaration annuelle de revenus, à l’aide des annexes prévues. Si le patrimoine net taxable n’excède pas le seuil, aucune estimation positive n’apparaît ici. Si le seuil est franchi, conservez l’inventaire détaillé des biens, valeurs, exonérations, titres et dettes permettant de retrouver le total.

Construire un dossier vérifiable

Créez une ligne par bien avec adresse, nature du droit, quote-part, valeur totale, décote justifiée, fraction exonérée et valeur taxable. Pour une détention indirecte, ajoutez la valeur des titres, le ratio immobilier communiqué et les retraitements. Listez séparément chaque dette avec prêteur, objet, capital au 1er janvier et montant finalement déduit.

Cette traçabilité facilite la comparaison annuelle et révèle les doubles comptes. Elle permet également de comprendre pourquoi l’IFI change : hausse du marché, nouvel investissement, remboursement de dette, fin d’une exonération ou évolution de la composition du foyer.

Questions fréquentes sur le calcul IFI