La règle de 35 % en France

La décision du Haut Conseil de stabilité financière encadre les banques : le taux d’effort ne doit généralement pas dépasser 35 % et la durée vingt-cinq ans, avec une tolérance de différé dans certains projets où l’entrée en jouissance est décalée. La mesure vise les conditions d’octroi, pas un droit individuel au crédit.

Une banque peut refuser un dossier à 30 % ou accepter certains dossiers au-dessus de 35 % dans sa marge de flexibilité. Elle examine le reste à vivre, la stabilité des revenus, l’épargne, l’apport, la tenue des comptes, la nature du projet et les risques. Le chiffre obtenu est donc une enveloppe de travail.

Comment calculer le taux d’endettement

Additionnez les mensualités des crédits existants, leurs assurances, les autres charges de prêt retenues et la mensualité du nouveau financement assurance comprise. Divisez ce total par les revenus mensuels retenus, puis multipliez par cent. Avec 4 000 € de revenus et 1 400 € de charges de crédit, le taux atteint 35 %.

Le calculateur commence par réserver les charges existantes. Dans cet exemple, 500 € de crédit en cours laissent 900 € pour le nouveau prêt : 4 000 × 35 % − 500. Si les charges actuelles dépassent déjà le plafond, la capacité est nulle dans le scénario standard.

Le taux d’effort bancaire ne doit pas être confondu avec la part de toutes les dépenses du ménage. Le loyer appelé à disparaître après l’achat, l’alimentation, l’énergie ou les abonnements ne sont pas tous intégrés au ratio réglementaire, mais ils pèsent sur le reste à vivre. Un budget personnel plus prudent peut imposer une mensualité inférieure.

De la mensualité disponible au capital

Pour un prêt amortissable, la mensualité hors assurance dépend du capital, du taux mensuel et du nombre de mensualités. La formule utilise une annuité constante : capital × taux mensuel ÷ [1 − (1 + taux mensuel)^{−nombre de mois}]. À taux nul, le capital est simplement réparti sur les mois.

L’assurance est ici estimée chaque mois sur le capital initial, selon le taux annuel saisi. Comme cette assurance consomme elle aussi une partie des 35 %, le module cherche le capital dont la mensualité de prêt plus l’assurance égale la capacité mensuelle disponible. Une recherche numérique évite de l’oublier.

Certains contrats calculent l’assurance sur le capital restant dû, selon l’âge et les garanties, ou avec des quotités différentes entre co-emprunteurs. Leur profil de paiement n’est pas constant. Saisissez un taux moyen prudent et remplacez la simulation par le devis détaillé lorsque vous l’obtenez.

Quels revenus retenir ?

Le ministère indique que le taux d’effort se rapporte aux ressources de l’emprunteur, notamment au revenu net avant impôt. Les traitements stables sont généralement plus simples à retenir que des primes exceptionnelles. Revenus indépendants, intérim, commissions et dividendes peuvent être moyennés sur plusieurs exercices.

Les revenus locatifs existants ou futurs sont souvent pondérés pour tenir compte des vacances, charges et impayés. Au lieu de saisir le loyer brut puis de supposer qu’il sera accepté à 100 %, inscrivez seulement la fraction retenue dans votre hypothèse bancaire. Comparez ensuite avec la méthode du prêteur.

Pensions, allocations et revenus temporaires ne sont pas tous traités de la même manière. Une ressource qui s’arrête avant la fin du prêt peut être écartée. Préparez avis d’imposition, bulletins, bilans, baux et justificatifs plutôt que d’ajouter tout encaissement du compte bancaire.

Charges existantes et fin prochaine d’un crédit

Les mensualités en cours réduisent immédiatement la place disponible. Une banque peut néanmoins tenir compte d’un prêt qui se termine peu après le nouveau financement selon ses règles et l’horizon examiné. Le module applique les montants sur toute la simulation : c’est un scénario conservateur.

La pension alimentaire versée et certains engagements réguliers peuvent influencer l’analyse du budget, même s’ils ne sont pas assimilés de façon identique à une échéance de crédit. Les découverts récurrents, paiements fractionnés et crédits renouvelables signalent aussi une fragilité. Déclarer correctement les engagements évite une capacité artificiellement élevée.

Si vous remboursez un crédit avant la demande, saisissez zéro seulement lorsque le remboursement est réellement financé et documenté. Utiliser l’apport à la fois pour solder un prêt et pour augmenter le budget immobilier compterait la même somme deux fois.

Apport, prix du bien et frais annexes

Le budget avec apport additionne le capital calculé et la somme disponible. Il ne correspond pas automatiquement au prix maximum du logement. Les droits de mutation, émoluments, garantie, dossier, courtage et éventuels travaux consomment une partie de l’enveloppe. Dans l’ancien, les frais d’acquisition peuvent être significatifs.

Gardez aussi une épargne de précaution. Consacrer chaque euro disponible à l’apport réduit le crédit mais laisse le ménage sans marge pour une réparation, un déménagement ou une baisse de revenus. La banque apprécie souvent positivement une épargne résiduelle cohérente.

Un apport plus élevé peut diminuer le montant emprunté, le coût des intérêts, le ratio prêt-valeur ou le taux proposé. L’effet dépend de l’offre. Testez plusieurs niveaux au lieu de supposer que tout l’apport doit être utilisé.

Reste à vivre : le second filtre

Deux foyers à 35 % n’ont pas le même confort. Avec 3 000 € de revenus, 1 050 € de crédits laissent 1 950 €. Avec 10 000 €, 3 500 € de crédits laissent 6 500 €. La taille du foyer, le lieu, les transports, la garde d’enfants et les dépenses de santé changent encore le besoin.

Le résultat affiche les revenus retenus moins toutes les charges de crédit, pas un budget après alimentation, logement et impôts. Établissez séparément un reste à vivre complet à partir de plusieurs mois de relevés. Ajoutez la future taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien et l’énergie du logement visé.

Si la mensualité maximale ne laisse aucune capacité d’épargne, choisissez une borne personnelle inférieure à 35 %. Le plafond réglementaire est une limite d’octroi, pas un objectif à atteindre.

Effet de la durée et du taux

Le test à +1 point conserve la mensualité disponible et recalcule le capital. Il montre combien l’enveloppe baisserait si le taux obtenu était moins favorable. Ce n’est pas un stress réglementaire ni une prévision du marché, seulement une mesure de sensibilité.

Exemple complet

Un foyer perçoit 4 000 € nets avant impôt et rembourse déjà 500 € par mois. À 35 %, les charges totales maximales sont de 1 400 €, laissant 900 € pour le nouveau prêt assurance comprise. Sur vingt-cinq ans, avec 3,5 % nominal et 0,30 % d’assurance sur capital initial, le calculateur détermine le capital compatible.

L’apport de 40 000 € est ensuite ajouté pour former un budget brut. Les intérêts et l’assurance totale sont estimés séparément. Le test à 4,5 % indique la perte de capacité si le taux augmente d’un point, sans changer les revenus ni les charges.

Avant toute offre, retirez les frais du budget, comparez le TAEG, vérifiez les garanties et testez une mensualité volontairement plus basse. Une pré-acceptation commerciale ne remplace pas l’étude définitive du dossier. Le taux nominal seul ne permet pas de comparer deux offres : le TAEG rassemble davantage de coûts obligatoires et doit être rapproché de la même durée, du même capital et des mêmes garanties.

Questions fréquentes sur la capacité d’emprunt